Renta Web te pregunta el «tipo de arrendamiento» antes que nada: qué marcar

La pantalla que bloquea el alta

En Renta Web, cada alquiler vive dentro de su inmueble, y cada inmueble puede tener varios contratos. Al abrir «Información adicional» del uso arrendamiento aparece una ventana por contrato, y lo primero de esa ventana es un lápiz: «Tipo de arrendamiento». Hasta que no lo rellenas, los días, los ingresos y los gastos están deshabilitados.

No es un trámite: de ahí sale la reducción que se aplica a tu rendimiento neto, y es lo que más cambia lo que acabas pagando. Son dos preguntas encadenadas —a qué se destina la vivienda y cuándo se firmó el contrato— y, si el contrato es reciente, una tercera ventana con los casos que suben la reducción.

Primera pregunta: a qué se destina la vivienda

Renta Web ofrece dos opciones, y la elección no es de estilo: decide si hay reducción o no la hay.

• «Arrendamiento de vivienda habitual»: el inquilino vive ahí. La ley pide que el contrato se destine a satisfacer su necesidad permanente de vivienda, no que aparezca la palabra «habitual» en el papel.
• «Otros arrendamientos», que Renta Web describe como locales, viviendas de temporada, etc.: aquí no hay reducción de ningún tipo.

La frontera la marca la Ley de Arrendamientos Urbanos: el alquiler de vivienda es el que atiende esa necesidad permanente, y el de temporada —un curso escolar, una obra, unos meses de trabajo— es otro contrato distinto aunque el inquilino duerma allí todas las noches. El alquiler turístico tampoco es vivienda: va siempre a «Otros arrendamientos».

¿Y alquilar por habitaciones? Hacienda ha admitido la reducción cuando se acredita que esa habitación es la vivienda del inquilino, y en ese caso se aplica el porcentaje general. No des por hecho los tramos del 60, el 70 o el 90 %: están pensados para el alquiler de la vivienda entera.

Segunda pregunta: cuándo se firmó el contrato

Si has marcado vivienda habitual, Renta Web pide elegir entre «Contrato anterior al 26 de mayo de 2023» y «Contrato a partir del 26 de mayo de 2023». Ese día entró en vigor la Ley de Vivienda, y los contratos firmados antes conservan el 60 % de siempre mientras duren: no se les aplica la escala nueva.

Lo que cuenta es la fecha de celebración del contrato, así que conviene saber qué la mueve y qué no:

• Prorrogar no la mueve. Las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos —la obligatoria anual y la tácita del artículo 10— son el mismo contrato.
• Modificar el contrato tampoco. Rebajar la renta dejándolo vigente en lo demás no crea «un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda»: lo dijo Hacienda en la consulta vinculante V2445-25, negándole por eso el 90 % a quien solo había rebajado la renta. De una modificación del plazo no ha dicho lo mismo todavía: si lo que cambias es la duración, no lo des por hecho.
• Firmar uno nuevo sí. Aunque sea con el mismo inquilino y la misma vivienda, a partir de ahí entras en la escala del 50 al 90 %.
• La tácita reconducción es terreno sin pisar. Si el contrato agotó todas sus prórrogas y continúa por el artículo 1566 del Código Civil, no hay ninguna consulta de Hacienda que diga qué pasa con el 60 %. La propia Dirección General de Tributos describe esa figura como el nacimiento de un contrato nuevo, aunque para otra ventaja —la vieja deducción del inquilino— dijo que, solo a esos efectos, el contrato mantiene su vigencia. Si es tu caso, no lo des por hecho.

Si el contrato es de 2023 en adelante: la segunda ventana

Al aceptar, Renta Web abre «Reducción para arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda habitual» y te deja marcar uno de tres casos, que son los que suben la reducción por encima del general:

• 90 %: has firmado un contrato nuevo sobre una vivienda en zona de mercado residencial tensionado y la renta se ha rebajado más de un 5 % respecto de la última del contrato anterior, ya actualizada. Lo tiene que firmar el mismo arrendador, y no se hereda: el contrato siguiente tiene que volver a bajarla.
• 70 % por inquilino joven: vivienda en zona tensionada alquilada por primera vez por ti a un inquilino de 18 a 35 años. «Primera vez» se mide en ti, no en la vivienda: si la alquiló el dueño anterior, sigues cumpliendo. Con varios inquilinos, la reducción se aplica sobre la parte que les corresponde a los que tienen esa edad.
• 70 % por alquiler social: el inquilino es una Administración o una entidad sin ánimo de lucro acogida al régimen fiscal especial de las entidades sin fines lucrativos, y destina la vivienda a alquiler social con una renta por debajo de la del programa estatal de ayudas, o a alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica en el sentido de la ley del ingreso mínimo vital. También entra aquí la vivienda acogida a un programa público o a una calificación que limita su renta, y esa vía no depende de quién sea el inquilino (consulta vinculante V0542-26). Ninguno de estos casos exige zona tensionada.
• 60 % por rehabilitación: la vivienda se rehabilitó y la obra terminó en los dos años anteriores a la firma. No vale cualquier reforma: el reglamento pide una obra subvencionada por un plan estatal de vivienda, o una que rehaga estructura, fachadas o cubiertas y cueste más del 25 % del valor de mercado que tuviera la vivienda al empezar las obras —o del precio de compra, solo si la compraste en los dos años anteriores a ese momento—, descontando el suelo.
• 50 %: el general, el que se aplica cuando no se da ninguno de los anteriores.

La casilla que te deja sin ninguna reducción

En la misma pantalla del tipo de arrendamiento hay, desde la declaración de 2025, una casilla para marcar si la vivienda está en zona tensionada y el contrato incumple el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Marcarla deja el alquiler sin ninguna reducción, tampoco la del 50 %.

Ese artículo se incumple de dos maneras. La primera, pasarse del tope: la renta del contrato nuevo no puede superar la última renta de un contrato de vivienda habitual que estuviera vigente en los cinco años anteriores en esa misma vivienda, ya actualizada, salvo subidas tasadas de hasta un 10 % por rehabilitación, por obras de accesibilidad o de ahorro energético —del 30 % de energía primaria no renovable, con certificado— terminadas en los dos años anteriores, o por firmar a diez años o más, o por darle al inquilino el derecho a prorrogarlo voluntariamente hasta diez años o más en los mismos términos. La segunda, repercutir al inquilino gastos que el contrato anterior no le repercutía. La nota que enseña Renta Web solo desarrolla la primera.

Ojo al ejercicio que estás declarando

La escala del 50 al 90 % y la propia fecha del 26 de mayo de 2023 rigen desde la declaración de 2024. En las de 2021, 2022 y 2023, todo alquiler de vivienda llevaba el 60 %, sin distinguir por fecha de firma, y la pantalla de Renta Web de aquellos años ni siquiera preguntaba la fecha de firma. Si estás presentando una complementaria o una rectificación de un año anterior, no le apliques la escala nueva.

Y lo que Renta Web pide justo después

En vivienda habitual es obligatorio otro lápiz, «Fecha del contrato y NIF de los arrendatarios»: sin él, Renta Web avisa al aceptar. En «Otros arrendamientos» no se pide. Es el momento de tener a mano el contrato y el DNI de cada inquilino, incluido el segundo si lo hay.

Qué hace controldealquiler.com con esto

Nosotros no calculamos la reducción: la aplica Renta Web sobre tu rendimiento neto. Lo que hace la pestaña Declaración es abrir cada contrato con la opción que le corresponde según los datos que tengas cargados —turístico o temporada van a «Otros arrendamientos»; un contrato firmado antes del 26 de mayo de 2023 va al 60 % si es la vivienda habitual del inquilino— y, cuando el dato no consta, decirlo en vez de suponerlo: la zona exacta, la edad del inquilino o si la obra fue una rehabilitación no están en la app, y son tuyos.

Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (artículo 23.2, reducción por arrendamiento de vivienda; disposición transitoria 38.ª, contratos anteriores al 26 de mayo de 2023); Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (disposición final 2.ª, que da su redacción actual al artículo 23.2, y disposición final 9.ª, que la pone en vigor el 1 de enero de 2024); Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos 2 y 3, vivienda frente a temporada; 9 y 10, prórrogas; 17.6, tope de renta en zona tensionada); artículo 41.1 del Reglamento del IRPF (qué es rehabilitar); artículo 1566 del Código Civil (tácita reconducción); y el Manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria. Que modificar el contrato no crea uno nuevo lo dice la consulta vinculante V2445-25; que el programa público es una vía propia del 70 %, la V0542-26; que el 90 % no se hereda, la V0540-25; y que cabe la reducción en el alquiler por habitaciones, la V0412-25. Los rótulos de las pantallas están tomados de Renta WEB Open, el simulador público de la AEAT, el 22 de septiembre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.