Tengo un piso alquilado fuera de España: ¿cómo lo declaro?

Se declara aquí, en el mismo modelo 100

Si eres residente fiscal en España, tributas por tu renta mundial: el alquiler del piso que tienes fuera va en la misma declaración que el de aquí, no en una declaración aparte. Ingresos íntegros, gastos deducibles, amortización y días arrendados se calculan igual que con una vivienda española.

Lo que cambia no es el qué, sino el cómo se rellena y unas cuantas cosas más que conviene tener claras antes de empezar: qué parte de la reducción te puede tocar, el país donde está el piso, el modelo 720, la moneda y la amortización.

En moneda local: la conversión va operación a operación

La declaración va en euros, pero tus recibos están en dólares, en libras o en la moneda que sea. Aquí es donde más se equivoca la gente: la conversión es operación a operación, con el cambio del día en que ocurre cada una, no un único tipo de cambio de fin de año.

1.000 dólares cobrados el 2 de enero y 1.000 dólares cobrados el 2 de julio no son los mismos euros. Y con los gastos pasa lo mismo: la misma factura pagada en meses distintos deja importes deducibles distintos.

controldealquiler.com lo hace por ti: eliges la divisa al dar de alta la vivienda, tecleas los importes en tu moneda y cada movimiento se guarda con su importe original y con su equivalente en euros al cambio oficial del BCE de ese día, que es el que publica el Banco de España. Si ese día no hay cambio publicado (un fin de semana o un festivo), se usa el último publicado antes; y si todavía no ha salido, se usa el último disponible y se recalcula en cuanto se publica el del día. Tú ves la moneda local para comprobar que metiste bien el dato; la declaración sale en euros.

La reducción por alquiler de vivienda: cuál te puede tocar y cuál no

Aquí hay una idea muy extendida que cuesta dinero: el art. 23.2 de la Ley del IRPF no exige que el piso esté en España. Lo que exige es que el contrato destine el inmueble a vivienda permanente del inquilino, y eso puede darse aquí y puede darse fuera; acreditarlo es una cuestión de hecho, tuya. Por eso el alquiler de temporada y el turístico se quedan sin reducción, estén donde estén. Y antes de mirar la lista, la fecha de tu contrato: si lo firmaste antes del 26 de mayo de 2023 y sigue vivo, ninguno de estos porcentajes te aplica. Te sigue correspondiendo el 60 % de siempre, mientras dure ese contrato. La lista de abajo es solo para los contratos firmados desde esa fecha.

Con la reforma que tiene efectos desde 2024, no todos los porcentajes se comportan igual con un piso de fuera:

• El 90 % y el 70 % piden una zona de mercado residencial tensionado española, o un programa público español: con un inmueble fuera de España no aplican.
• El 60 % de la lista nueva —que no es el 60 % de los contratos antiguos— pide una rehabilitación de las que define el reglamento español en los dos años anteriores al contrato. Sobre el papel es posible; en la práctica, difícil.
• El 50 %, el general —el «en cualquier otro caso» de un arrendamiento destinado a vivienda—, no está excluido porque el piso esté fuera.

Y en cualquier caso, aquí no la verías aplicada: nosotros no calculamos reducciones, ni con un piso en España ni con uno de fuera. Es una decisión de diseño del producto — te damos las casillas y el resultado final lo calcula Renta Web, donde la reducción la aplicas tú sobre el rendimiento neto positivo.

También puede tributar en el país donde está el piso

Lo normal es que el país donde está el inmueble tenga derecho a gravar las rentas que produce. Eso no significa pagar dos veces por lo mismo: España corrige esa doble imposición con la deducción por doble imposición internacional (art. 80 de la Ley del IRPF).

Esa deducción existe aunque no haya convenio con ese país: el convenio puede cambiar el cuadro, pero no es lo que crea el derecho. Sí conviene mirarlo, porque cada uno es distinto — y para saber cómo se declara allí, pregunta a un asesor de aquel país, que es quien lo sabe.

Lo que no hace el programa es adivinarla: no sale sola de las casillas de tu alquiler. En Renta Web abres la ventana «Deducción por doble imposición internacional, por razón de las rentas obtenidas y gravadas en el extranjero», vas a la parte de la base imponible general —no a la del ahorro, que es la de los dividendos— y tecleas dos cosas: el rendimiento neto reducido de ese alquiler, es decir, ingresos menos gastos y ya restada la reducción por vivienda que hayas aplicado; y el impuesto que pagaste efectivamente allí, de naturaleza idéntica o análoga al IRPF, acreditado con un certificado de aquella administración. Si tecleas los ingresos íntegros, el tope te saldrá más alto del que te corresponde. Con eso el programa calcula la deducción: la menor entre lo que pagaste fuera y lo que sale de aplicar a esa renta tu tipo medio del año —el impuesto que acabas pagando en España dividido entre toda tu base—. Es tu tipo medio, no el de tu último tramo, así que la deducción suele salir bastante menor de lo que uno espera.

El modelo 720 es otra cosa, y también va contigo

El modelo 720 es una declaración informativa de bienes y derechos situados en el extranjero. El umbral de los 50.000 € no se mide piso a piso: se mira el conjunto de tus inmuebles y derechos sobre inmuebles fuera de España, por su valor de adquisición —no por lo que valdrían hoy—, a 31 de diciembre. Y aquí está el error que más caro sale: si el piso es de dos, el valor no se parte. Cuenta entero aunque solo seas dueño de la mitad; tu porcentaje se indica aparte, en otra casilla. Un piso de 90.000 € comprado a medias cuenta 90.000, no 45.000, y los dos dueños están obligados a presentarlo. Si ese conjunto pasa del umbral, se informa de todos.

Cuatro cosas más que se confunden a menudo:

• No se paga nada por presentarla: informa, no liquida.
• Se presenta del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente, con los datos a 31 de diciembre: no va con la campaña de renta de abril a junio.
• Es una obligación independiente del IRPF: cumplir con una no te exime de la otra.
• Si ya lo presentaste, los años siguientes solo obligan si ese conjunto ha subido más de 20.000 € respecto de la última declaración, o si has dejado de ser titular.

Cómo se marca en Renta Web, que es donde más gente se atasca

Un inmueble situado en el extranjero no viene precargado en tu borrador: no tiene referencia catastral, así que hay que darlo de alta a mano.

Al darlo de alta se identifica con la clave 5 — «Inmueble situado en el extranjero» — más el código del país donde está.

La amortización, con dos matices propios

El 3 % anual se calcula sobre el valor de construcción, igual que con una vivienda española. El primer matiz está en cómo se llega a ese valor: aquí no hay valor catastral del que sacar la proporción entre suelo y construcción, porque el catastro es un registro español y tu piso no está en él.

Sin recibo del IBI no hay proporción catastral que aplicar, así que la parte de construcción sale de los papeles que tengas: la escritura, si separa suelo y vuelo; el registro o el catastro de aquel país; una tasación. Dos avisos que valen dinero: el suelo no se amortiza nunca, y no pongas el suelo a cero para amortizar el precio entero. Guarda de dónde sacaste el porcentaje: si te lo preguntan, la carga de la prueba es tuya. Y ese porcentaje se aplica sobre lo que te costó el piso: el precio que pagaste más los gastos e impuestos de la compra —notaría, registro, gestoría, el impuesto de transmisiones o su equivalente en aquel país—, más las mejoras que hayas hecho después. Mucha gente se deja fuera esos gastos y amortiza de menos durante años.

El segundo matiz es de relleno, y es el que más caro sale: como el inmueble no tiene valor catastral asignado, su amortización no va al apartado de siempre. El apartado «Amortización del inmueble» se deja vacío y el 3 % ya calculado se teclea en «Amortización en casos especiales», la casilla 0132.

Lo que no cambia

Que es bastante más de lo que cambia:

• Los tipos de gasto deducible son los mismos. Cambian los nombres, no las reglas: donde aquí pone IBI, allí pondrá el impuesto local sobre la propiedad, y se deduce igual.
• El cómputo de días arrendados funciona igual. Lo que no funciona igual es lo que pasa con los días que el piso estuvo vacío: por esos días Hacienda te suma una renta que no has cobrado. Con un piso de fuera el cálculo es propio, porque no hay valor catastral del que partir: es el 1,1 % de la mitad del precio de compra (o del valor que la Administración le haya comprobado, si fuera mayor), repartido por los días que no estuvo alquilado. Si estuvo alquilado todo el año, no hay nada que imputar. Ese importe no lo calculamos nosotros ni sale precargado: lo pones tú en Renta Web.
• Los justificantes se guardan igual, y hay que guardarlos igual.
• La trazabilidad de documento a casilla funciona igual: de cada cifra puedes llegar al papel que la respalda.

Cómo te ayuda controldealquiler.com

Das de alta la vivienda con su país y su divisa, y a partir de ahí tecleas en la moneda de allí. Cada ingreso y cada gasto se guarda con su importe original y con su equivalente en euros al cambio del día, así que el rendimiento del año sale ya convertido y no tienes que llevar una hoja de cálculo aparte.

El resto funciona como con cualquier otra vivienda: subes los documentos, nuestra IA los lee y extrae los importes —no decide fiscalidad—, tú confirmas, y el motor que programan personas reparte cada gasto a su casilla. Y lo que queda fuera de nuestro alcance lo decimos claro: la deducción por doble imposición internacional y el modelo 720 los pones tú.

Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (art. 23.2, reducción por arrendamiento de vivienda; art. 23.1.b, amortización; art. 80, deducción por doble imposición internacional; art. 85, imputación de rentas inmobiliarias), el Reglamento del IRPF (art. 14, amortización) y el Manual práctico de Renta de la AEAT. La obligación de informar de los bienes en el extranjero, su umbral y su plazo están en el Reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (art. 54 bis). Que la reducción por arrendamiento de vivienda se aplica con independencia de que el inmueble esté en el extranjero lo confirma la consulta vinculante V0617-22 de la Dirección General de Tributos, de 23 de marzo de 2022. No todos los países tienen convenio con España, y cada convenio es distinto: esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.