Deducciones por alquilar a largo plazo: la reducción del IRPF que el temporal y el turístico no tienen

El nombre importa: no es una deducción, es una reducción

Casi todo el mundo lo busca como «deducción por alquiler», y por eso lo escribimos así en el título. Pero lo que hay en la ley es una reducción, y la diferencia se nota en el bolsillo.

• Una deducción se resta de la cuota: del impuesto ya calculado. Un euro de deducción es un euro menos de impuesto.
• Una reducción se resta de la base: del beneficio del alquiler, antes de calcular el impuesto. Un euro de reducción te ahorra lo que marque tu tipo: si tu tramo es el 30 %, treinta céntimos.

La reducción por alquiler de vivienda es de las segundas, y se aplica sobre el rendimiento neto positivo: los ingresos del alquiler menos los gastos deducibles. Si ese resultado es negativo —un año con una derrama grande, por ejemplo— no hay nada que reducir: la reducción no aumenta la pérdida.

Por qué existe

No es un premio al propietario: es una palanca de política de vivienda, escrita en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. El Estado rebaja el IRPF cuanto más se parece tu contrato a lo que busca: vivienda estable, a veces más barata, a veces en una zona tensionada, a veces con obra detrás. El 50 % es el suelo de los contratos nuevos por alquilar vivienda; el 90 %, el premio por bajar la renta. Y si el contrato no cubre la necesidad de vivienda de nadie, no hay incentivo: ese es el caso del alquiler de temporada y del turístico.

Si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023: el 60 % de siempre

Es el caso de la mayoría de los contratos vivos hoy, y el error que más veces hemos visto: aplicar el 50 % «porque es el general» a un contrato antiguo al que le corresponde el 60 %.

La disposición transitoria 38.ª de la Ley del IRPF lo dice así: a los rendimientos de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 —el 26 de mayo de 2023— se les aplica la reducción del artículo 23.2 en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021, que era el 60 % sin escalones ni zonas. Ese 60 % vale en las declaraciones de 2024 y siguientes, mientras dure ese contrato.

Dos precisiones que evitan sustos:

• La fecha que cuenta es la de celebración del contrato, no la del año que declaras. Un contrato de 2019 que sigue vivo lleva el 60 % en la declaración de 2026.
• Prorrogar no es firmar de nuevo. La prórroga legal, la pactada y la prórroga tácita del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos siguen siendo aquel contrato de 2019: el 60 % se mantiene. Tampoco cambia la fecha rebajar la renta dejándolo vigente en lo demás: Hacienda ha dicho que ahí no hay «un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda» (consulta vinculante V2445-25). Firmar un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino y la misma vivienda, sí cambia la fecha, y a partir de ahí entras en la escala del 50-90 %. Caso aparte: si el contrato agotó todas sus prórrogas y continúa por tácita reconducción (artículo 1566 del Código Civil), no hay ninguna consulta de Hacienda que lo resuelva y la propia Dirección General de Tributos describe esa figura como el nacimiento de un contrato nuevo. Si es tu caso, no des por hecho el 60 %.

Si lo firmaste desde esa fecha: los cuatro porcentajes

Esta es la escala que el artículo 23.2 aplica a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y que se usa en las declaraciones desde el ejercicio 2024. Funciona en cascada: si no llegas al 90 %, se mira el 70 %; si tampoco, el 60 %; y si no, el 50 %.

• 90 % — Has firmado un contrato nuevo, tú mismo (la ley dice «el mismo arrendador»), sobre una vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado, y la renta inicial está rebajada en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior de esa misma vivienda, una vez aplicada al anterior su cláusula de actualización. Ojo: el 90 % es de ese contrato. Si más adelante firmas otro, hay que volver a bajar más de un 5 % respecto de la última renta de este; mantener la renta en un contrato nuevo te devuelve al porcentaje que te toque. Lo dijo la Dirección General de Tributos en 2025 (consulta V0540-25). Prorrogar, en cambio, no es firmar uno nuevo.
• 70 % — Si no llegas al 90 %, y se da una de estas dos: (1) es la primera vez que alquilas esa vivienda, está en zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años —si hay varios inquilinos, la reducción se aplica solo sobre la parte del rendimiento que corresponde a los que cumplen la edad—; o (2) el inquilino es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda a alquiler social por debajo de la renta del programa estatal de ayudas, o a alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica, o la vivienda está acogida a un programa público que le limita la renta. Este segundo caso no exige zona tensionada.
• 60 % por rehabilitación: la vivienda se rehabilitó y la obra terminó en los dos años anteriores a la firma. No vale cualquier reforma: el reglamento pide una obra subvencionada por un plan estatal de vivienda, o una que rehaga estructura, fachadas o cubiertas y cueste más del 25 % del valor de mercado que tuviera la vivienda al empezar las obras —o del precio de compra, solo si la compraste en los dos años anteriores a ese momento—, descontando el suelo.
• 50 % — En cualquier otro caso. Es el porcentaje normal del alquiler de vivienda.

Las tres formas de quedarte sin la reducción

Aquí es donde se pierde dinero de verdad, porque son requisitos que no aparecen en la tabla de porcentajes.

• Que el contrato no sea de vivienda. La reducción es para el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda: una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, en el sentido del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No lo decide la etiqueta que le pongas al contrato: lo decide el destino real, y es una cuestión de hecho que te toca a ti poder probar.
• Que parte del rendimiento aparezca en una comprobación. La reducción solo se aplica sobre el rendimiento neto positivo que hayas calculado tú en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie una verificación de datos, una comprobación limitada o una inspección. Lo que se regularice después —ingresos que no estaban, gastos que no debían— va sin reducción, aunque lo aceptes durante el procedimiento; lo que ya iba bien en tu declaración se queda como estaba. El susto de verdad es no haber declarado el alquiler: ahí no hay nada sobre lo que aplicar el porcentaje, y encima llegan recargo o sanción.
• Que el contrato nuevo en zona tensionada incumpla el tope de renta. El artículo 23.2 termina diciendo que tampoco hay reducción —ninguna, tampoco el 50 %— en los contratos que incumplen el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ese artículo no es el índice de precios: es que la renta de un contrato nuevo, mientras la zona está declarada, no puede superar la última renta de vivienda habitual de los últimos cinco años en ese mismo piso, ya actualizada, ni colar gastos que antes no se repercutían. Hay un 10 % adicional tasado (rehabilitación, ahorro energético del 30 %, mejoras de accesibilidad, o contrato a diez años). Si eres gran tenedor, o el piso no tuvo contrato de vivienda en cinco años y así lo dice la declaración de zona, se aplica además el tope del índice oficial (artículo 17.7).

Por qué el alquiler de temporada y el turístico no tienen esta reducción

Porque el test no es la duración del contrato ni cómo lo llames: es para qué sirve la vivienda. La Agencia Tributaria, en su Manual práctico de Renta, toma la definición del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos —edificación habitable cuyo destino primordial sea la necesidad permanente de vivienda del inquilino— y concluye: «en ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano, o cualquier otra».

Un contrato de verano, de unos meses por unas obras o por un traslado de trabajo, cubre una necesidad temporal. Es un arrendamiento para uso distinto de vivienda (artículo 3 de la misma ley), perfectamente legal y a veces la mejor opción para el propietario, pero sin esta reducción. El alquiler a estudiantes de septiembre a junio, con el inquilino que vuelve a su casa en verano, es el caso de la consulta V3162-21: la Dirección General de Tributos no admite la reducción. Algunos tribunales han sido más flexibles con esos diez meses; Hacienda, no, y esta guía sigue el criterio que te van a aplicar si te comprueban.

El turístico queda fuera por la misma razón —no cubre una necesidad permanente de vivienda—, y así lo fijó el Tribunal Económico-Administrativo Central en 2018. Además, si prestas servicios propios de hospedaje ya no estás en capital inmobiliario, sino en actividad económica, que es otro régimen entero.

Tres situaciones fronterizas que conviene tener claras:

• Habitaciones. Alquilar por habitaciones no te excluye por sí solo: la Dirección General de Tributos admitió en 2025 (consulta V0412-25) la reducción cuando queda acreditado que las habitaciones son la vivienda del inquilino. Eso sí, esa consulta ancla el 50 %; los tramos del 60, 70 y 90 % están pensados para «la vivienda», así que no des por hecho que una habitación los abre. Y si lo que alquilas es el curso académico de un estudiante que vuelve a casa en verano, eso es temporada: no hay reducción.
• Inquilino que es una empresa. Por regla general no hay reducción, porque una sociedad no tiene «necesidad de vivienda», y tampoco vale un destino genérico «para sus empleados». Sí la hay cuando desde el primer momento queda acreditado en el contrato el uso exclusivo de la vivienda por una persona física determinada.
• Cambiar de modalidad a mitad de año. Si un mismo piso estuvo cinco meses en turístico y siete con un contrato de vivienda, la reducción solo alcanza al rendimiento de la parte de vivienda. Por eso las cuentas van separadas por contrato y por días, no en un único saco anual: en la app, eso son dos altas de la misma vivienda, una por modalidad.

Si el inquilino es de la familia

Si alquilas a tu cónyuge o a un familiar hasta el tercer grado —también los familiares políticos (suegros, cuñados, yernos y nueras, tíos y sobrinos de tu cónyuge)— hay un suelo: el rendimiento no puede quedar por debajo de lo que Hacienda imputa a un piso vacío. Ese suelo no te quita la reducción; te impide que, después de aplicarla, el resultado baje de ese mínimo. Te calculamos ese mínimo y te explicamos de dónde sale; Renta Web compara tu rendimiento con él y declara el mayor de los dos. Y ojo: varias deducciones autonómicas excluyen expresamente al familiar. Conviene saberlo antes de firmar a la baja «porque es familia».

Las otras deducciones: las de tu comunidad autónoma

Junto a la reducción estatal hay un segundo bloque: las deducciones autonómicas para el arrendador. Estas sí son deducciones de verdad —se restan de la cuota— y hoy existen en diez comunidades: Madrid, Cantabria, Asturias, Castilla y León, Illes Balears, Canarias, Aragón, Galicia, Comunitat Valenciana y Extremadura. En total, dieciséis. Si resides en Cataluña, Andalucía, Murcia, Castilla-La Mancha, La Rioja o las ciudades autónomas, este segundo bloque no te aplica.

Van por temas que se repiten: los gastos derivados del arrendamiento, poner en alquiler una vivienda vacía, rehabilitar para alquilar en el medio rural, la prima del seguro de impago o ceder la vivienda a un programa de alquiler social.

Dos reglas a tener en cuenta:

• Se aplica el catálogo de tu comunidad de residencia, no el de la comunidad donde está el piso (artículo 72 de la Ley del IRPF). Que la vivienda esté en esa misma comunidad es, en diez de las dieciséis, un requisito añadido; pero el catálogo lo fija dónde vives tú.
• El contrato largo ayuda, pero no es el requisito de todas. Las de vivienda vacía suelen pedir tres años de duración, vivienda habitual del inquilino, fianza depositada en el organismo autonómico y un tope de renta; las de gastos o de seguro de impago se conforman con un año, o ni eso. Lo que sí es común es que el turístico y el de temporada, como regla, no entran: las que exigen que sea la vivienda habitual del inquilino los dejan fuera solas.

Qué guardar para poder defenderla

La reducción es de las cosas que Hacienda mira en un requerimiento por alquiler, y se defiende con papeles, no con explicaciones:

• El contrato, con el destino de vivienda escrito y con su fecha: la fecha decide el porcentaje.
• Prueba de que el inquilino vive ahí: empadronamiento, suministros a su nombre, correspondencia. No es un requisito de la ley; es lo que te van a pedir si discuten el destino.
• El resguardo de la fianza depositada donde lo exija tu comunidad. No es requisito de la reducción estatal, pero demuestra que el contrato existe y sí lo piden varias deducciones autonómicas.
• Para el 90 %: el contrato anterior de esa misma vivienda, con su última renta y su cláusula de actualización, y que el nuevo lo hayas firmado tú.
• Para el 70 % de inquilino joven: el documento de identidad del inquilino y que sea el primer alquiler tuyo de esa vivienda. Para el 70 % social, el convenio con la Administración o la entidad.
• Para el 60 %: las facturas de la rehabilitación en el sentido del reglamento —estructura, fachadas, cubiertas, u obra subvencionada del plan de vivienda—, la subvención si la hubo y la fecha de fin de obra.
• La declaración presentada en plazo: la reducción se pierde sobre lo que aflore después.

Qué hacemos nosotros y qué no

Nosotros no calculamos la reducción del artículo 23.2: lo hace automáticamente Renta Web. controldealquiler.com te avisa si tu provincia tiene zonas declaradas como tensionadas y te lleva al buscador oficial. Tampoco calificamos si tu obra fue una rehabilitación. Ese porcentaje se aplica en Renta Web, que es la autoridad sobre ese cálculo: allí la reducción sale en la casilla 0150 y el resultado en la 0154, «rendimiento neto reducido», y las calcula el programa.

Lo que sí calculamos es cada ingreso y cada gasto en su casilla, por vivienda y por contrato, con sus días de alquiler, con el documento original detrás de cada euro y con la declaración de cada ejercicio guardada tal y como se presentó. Revisamos las posibles deducciones de tu comunidad y te preparamos la respuesta a los requerimientos. Si hay mala suerte y te llega un requerimiento de Hacienda, la reducción se discute con el contrato, la fianza y las facturas. Eso es lo que te dejamos preparado.

Esta guía es del IRPF estatal (modelo 100); si tributas en País Vasco o Navarra, tu normativa foral es otra. Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (artículo 23.2, reducción por arrendamiento de vivienda; disposición transitoria 38.ª, contratos anteriores al 26 de mayo de 2023; artículo 24, rendimiento mínimo en caso de parentesco; artículo 72, residencia autonómica); Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (disposición final 2.ª, que da su redacción actual al artículo 23.2 con efectos para los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la ley; disposición final 9.ª: la ley entra en vigor el 26 de mayo de 2023 y esa disposición final 2.ª, el 1 de enero de 2024); Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos 2 y 3, vivienda frente a temporada; artículo 17.6, tope de renta del contrato nuevo en zona tensionada; artículo 17.7, tope del índice); artículo 41.1 del Reglamento del IRPF (concepto de rehabilitación); y el Manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria. Que el 90 % no se hereda al contrato siguiente lo dice la consulta vinculante V0540-25 de la Dirección General de Tributos, de 28 de marzo de 2025; que la reducción del 50 % cabe en el alquiler por habitaciones cuando se acredita que son la vivienda del inquilino, la V0412-25, de 20 de marzo de 2025; y el curso escolar de diez meses, la V3162-21. El criterio sobre el alquiler turístico es del Tribunal Económico-Administrativo Central, resolución de 8 de marzo de 2018 (00/05663/2017), y el del arrendamiento a una persona jurídica con uso exclusivo de una persona física identificada, el de su resolución de 8 de septiembre de 2016. Las zonas de mercado residencial tensionado son las de la resolución del Ministerio y se consultan en SERPAVI. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.