Cómo declarar bien el alquiler.

La primera pregunta: ¿reparación, mueble o mejora?

Antes de anotar el gasto, párate en una pregunta sencilla: ¿qué has pagado exactamente? Según la respuesta, el importe va a una de tres casillas distintas del IRPF —y se deduce de forma muy diferente—:

• Un servicio o reparación (fontanero, pintor, técnico): es categoría Gastos de conservación y reparación, se deduce al 100 % este año (casilla 0106).
• Un mueble o electrodoméstico (lavadora, nevera, sofá…): se amortiza al 10 % cada año (casilla 0117), aunque sustituya a uno equivalente. Hay que llevar la trazabilidad desde cuándo lo has amortizado, y si no se alquila, el contador sigue corriendo. En controldealquiler.com nos subes la factura del bien mueble, y nos encargamos de todo.
• Una instalación de la casa (aire acondicionado, calefacción, ventanas, puertas, suelo): si sustituyes la que había → gastos de conservación (0106); si la pones por primera vez o mejoras de gama → es una mejora del inmueble: sube el valor de tu vivienda. Ese coste lo recuperas poco a poco: se añade al valor sobre el que amortizas la vivienda y lo deduces al 3 % cada año (casilla 0131).

Un apunte sobre el aire acondicionado: el aire acondicionado fijo (de split o por conductos) se considera parte de la casa. Y sí, podrías desmontarlo —pero también podrías llevarte una puerta, y no por eso deja de ser parte de la vivienda—. Por eso no entra en la amortización del 10 % de los electrodomésticos que se llevan (nevera, lavadora…): sigue las reglas de las instalaciones. La única excepción es el aire acondicionado portátil, con ruedas, que sí es un bien mueble y amortiza al 10 % (casilla 0117).

Reparación y conservación: casilla 0106

Los gastos de mantener la vivienda en uso —pintar, arreglar la caldera, sustituir una persiana rota, un desatasco— se deducen íntegros el mismo año en la casilla 0106.

¿Y si la vivienda solo estuvo alquilada parte del año? La reparación va entera, no se reparte por días. Es distinta del IBI, la comunidad o los intereses, que sí se prorratean por los días alquilados. El ejemplo del manual de la Agencia Tributaria sí la reparte, pero la Dirección General de Tributos (V1417-25) y el TEAC (resolución 00/06320/2019) dicen lo contrario, y es el criterio que sigue controldealquiler.com. Un matiz importante: si en los días sin alquilar usaste tú la vivienda, la obra puede no ser deducible —tiene que haberse hecho para alquilarla, y conviene que puedas demostrarlo—.

Ojo a un límite que mucha gente desconoce: los intereses de financiación (casilla 0105) y los gastos de reparación y conservación (0106) tienen un tope conjunto: juntos no pueden superar los ingresos íntegros del alquiler de ese inmueble en el año (casilla 0102). Renta Web aplica el tope automáticamente.

Lo que exceda no se pierde: se arrastra y se puede deducir en los cuatro años siguientes. Tampoco tienes que calcularlo tú: Renta Web aplica el límite y calcula cuánto se deduce este ejercicio (casilla 0107) y cuánto queda pendiente para el futuro (0108).

¿Y si el gasto es de un año anterior, antes de alquilar?

Caso típico: compras una vivienda, la reformas, y el alquiler no empieza hasta el año fiscal siguiente. Esas reparaciones también son deducibles —la Dirección General de Tributos lo admite cuando el inmueble estaba en expectativa de alquiler—, pero no en el año del gasto: se difieren y se deducen cuando la vivienda genera ingresos, dentro de una ventana de cuatro años.

Se consignan en la casilla 0103 (importe pendiente de ejercicios anteriores). Guarda la factura de cada reparación y el NIF del proveedor: los necesitarás para el desglose que pide Renta Web. En controldealquiler.com registras esas reparaciones en el año que corresponda y la app te indica el importe exacto y la casilla que debes rellenar.

Amortización de bienes muebles: un mueble o electrodoméstico (casilla 0117)

Un mueble o electrodoméstico que cedes con la vivienda —lavadora, nevera, sofá, el televisor— no se deduce de golpe: se amortiza. Puedes deducir un 10 % de su coste cada año, durante 10 años (casilla 0117), prorrateado por los días que la vivienda estuvo alquilada.

Y esto vale aunque el electrodoméstico sustituya a uno que ya tenías: sigue siendo un bien mueble, no parte de la casa.

Una mejora: casilla 0131 (y el famoso aire acondicionado)

Una mejora es distinta: no mantiene la vivienda, la mejora —aumenta su valor—. Por eso no se deduce al 100 % el año del gasto, sino que se recupera poco a poco a través de la amortización del inmueble: un 3 % anual (casilla 0131), sumado al valor de construcción.

El aire acondicionado es el caso que más se confunde:

• Si sustituyes el que ya había (se rompió) → conservación, 100 % este año (0106).
• Si lo instalas por primera vez (no había) → es una mejora del inmueble, se amortiza al 3 % (0131).
• En cambio, una lavadora, nevera o sofá se amortizan siempre al 10 % (0117), aunque sustituyan a los anteriores —porque son muebles, no parte de la casa—.

En controldealquiler.com te avisamos cuando un gasto que ibas a meter como reparación es en realidad una mejora. Su registro como partida amortizable se hace hoy desde los datos de adquisición del inmueble, en la pestaña Fiscal.

¿Qué entra en cada categoría?

Servicios y reparaciones → 0106. Mano de obra y arreglos de lo que ya hay: fontanero, electricista, pintor, cerrajero, manitas; reparar una caldera, persiana, grifo o un electrodoméstico (repararlo, no sustituirlo); pintar; desatascos; desinsectación; pequeño material de arreglo.

Muebles y electrodomésticos → 0117. Bienes que se pueden llevar de la casa: lavadora, secadora, lavavajillas, frigorífico, horno, microondas, vitrocerámica, campana, aire acondicionado portátil, televisor; sofá, cama, colchón, mesa, sillas, armario suelto; lámparas retirables, cortinas y estores.

Instalaciones fijas → 0106 si sustituyes · 0131 si es primera vez. Forman parte de la casa, no se llevan: aire acondicionado fijo, calefacción, caldera, radiadores; ventanas, puertas, persianas; suelo, alicatado, fontanería, instalación eléctrica; sanitarios, grifería empotrada, muebles de cocina empotrados.

Cómo te lo pone fácil controldealquiler.com

Cuando subes una factura, la inteligencia artificial de controldealquiler.com solo escanea el documento y extrae el importe y el concepto —nada más—. Toda la fiscalidad (a qué casilla va cada gasto, el tope, el arrastre de cuatro años, las amortizaciones) la aplica un motor programado por personas siguiendo la normativa del IRPF. La IA nunca calcula tus casillas ni «interpreta la ley».

Y cuando eliges la categoría «Reparación y conservación», un cuadro te pregunta «¿qué has pagado?» y te avisa si en realidad es un mueble o una mejora —para que no lo declares mal ni lo cuentes dos veces—. Así cada número de tu declaración queda trazado hasta su factura: tú validas, nosotros llevamos la ley por ti.

Fuentes: art. 23.1 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) y consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos V0097-19 (reparaciones previas al alquiler, diferimiento a 4 años), V2396-20 (sustitución = conservación; electrodomésticos = amortización), V2385-19 (mobiliario al 10 %) y V2216-23 (primera instalación / mejora al 3 %). Sobre la reparación en un año alquilado solo en parte: V1417-25 y la resolución del TEAC 00/06320/2019 (la reparación no entra en el prorrateo). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.

Qué es la amortización de la vivienda

Cuando alquilas una vivienda, Hacienda te deja deducir cada año el desgaste teórico de la construcción: es la amortización del inmueble (casilla 0131). No hay factura de por medio — es un porcentaje que se calcula sobre el valor de la vivienda — y suele ser de las deducciones más grandes del alquiler. También es la que más letra pequeña esconde, como verás más abajo.

Cómo se calcula el 3 %

La cuota anual es el 3 % de la base de amortización, que es el mayor de estos dos valores:

• El coste de adquisición de la construcción: lo que pagaste (precio + gastos e impuestos de la compra), quitando la parte del suelo — el suelo no se desgasta y nunca se amortiza. La proporción suelo/construcción sale del recibo del IBI o de la sede del Catastro.
• El valor catastral de la construcción, que figura en el mismo recibo.

¿Y cómo sabes qué parte es suelo y qué parte es construcción? Del recibo del IBI (o de la sede del Catastro): ahí aparecen el valor catastral total y, desglosado, el de la construcción. La proporción entre ambos es tu porcentaje de construcción, y ese mismo porcentaje se aplica a lo que pagaste.

Ejemplo completo: el recibo del IBI dice valor catastral total 100.000 € y valor de la construcción 40.000 € → la construcción es el 40 % (el suelo, sobre todo en las ciudades, suele ser la parte más cara). Pagaste 200.000 € + 20.000 € de gastos e impuestos = 220.000 €; su parte de construcción: 220.000 × 0,40 = 88.000 €. Como 88.000 € es mayor que el valor catastral de la construcción (40.000 €), la base es 88.000 €. Cuota anual: el 3 % → 2.640 €. Después se prorratea por los días que la vivienda estuvo alquilada y por tu porcentaje de propiedad.

¿Hasta cuándo puedes amortizar? 33,3 años, en una compra normal

La amortización reparte el coste de la construcción a lo largo de su vida útil: al 3 % anual, el 100 % del valor de la construcción se amortiza en 33,3 años de alquiler completo (100 ÷ 3). Si compraste hace poco, tienes recorrido de sobra.

El problema: valor catastral contra valor de herencia (criterio TEAC)

El TEAC (el tribunal administrativo de Hacienda) fijó en diciembre de 2025, en unificación de criterio, que la amortización acumulada de todos los años no puede superar el valor de adquisición de la construcción. Ojo: no es un límite que nazca en esa fecha. Una unificación de criterio interpreta la norma que ya estaba vigente —el caso que el TEAC resolvió regulariza el IRPF de 2022—, así que alcanza también a los ejercicios que Hacienda todavía puede revisar: los cuatro últimos. En una compra normal no cambia nada: la base del 3 % y ese tope son el mismo número. El problema aparece cuando amortizas sobre el valor catastral por ser mayor que lo que te costó — el caso típico del piso heredado hace años (los valores declarados en Sucesiones eran bajos) o de la compra muy antigua.

Ejemplo (herencia): la construcción valía 21.000 € en la herencia, pero su valor catastral hoy es 60.000 €. Cada año deduces legalmente el 3 % de 60.000 = 1.800 €… y el depósito total es de solo 21.000 €: se agota en unos 12 años. Todo lo que deduzcas a partir de ahí no es deducible, y Hacienda puede reclamártelo con intereses.

Cómo te lo pone fácil controldealquiler.com

El motor fiscal de controldealquiler.com —programado por personas siguiendo la normativa del IRPF, sin IA calculando— obtiene tu casilla 0131 con la base correcta (suelo excluido, el mayor de los dos valores) y el prorrateo por días alquilados y por tu porcentaje. Y además lleva la cuenta acumulada: te dice cuánto llevas amortizado, cuánto depósito te queda y en qué año se agota, y te avisa con antelación en la pestaña Declaración si te acercas al límite. Si ya venías amortizando antes de usar la app, le das el sumatorio de tus declaraciones anteriores y el contador queda exacto.

Y algo que casi nadie sabe: la amortización se «devuelve» al vender

Mientras alquilas, la amortización juega a tu favor: reduce tus impuestos cada año. Pero si un día vendes la vivienda, todo lo amortizado minora el valor de adquisición a efectos de la ganancia patrimonial: la plusvalía sale mayor y pagarás más en esa venta. Y ojo — Hacienda descuenta la amortización mínima aunque no la hubieras deducido, así que no amortizar no te libra: solo te hace perder la deducción anual. Por eso conviene amortizar siempre, y llevar la cuenta exacta de lo acumulado: la misma cifra que exige el límite del TEAC te la pedirá también la venta.

Fuentes: art. 23.1.b de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) y art. 14 de su Reglamento (3 % sobre el mayor de coste de adquisición o valor catastral de la construcción); sentencia del Tribunal Supremo 1130/2021 (en herencias, el valor declarado en Sucesiones forma parte del coste de adquisición); y resolución TEAC 00653/2025 (la amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición de la construcción). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.

La regla general: un seguro de vida no se deduce

Como norma, el seguro de vida que contratas por tu cuenta es un gasto personal: cubre a tus beneficiarios, no genera el alquiler, y no se deduce en tu declaración del inmueble.

Hay una excepción: cuando el seguro está ligado al préstamo hipotecario del piso que alquilas. Entonces su prima no es un gasto personal, sino un gasto de financiación, igual que los intereses del préstamo.

Y se llega a esa excepción por dos caminos distintos. Basta con que se dé uno de los dos:

• El banco te lo exigió —contratado con ellos— para darte la hipoteca: sin ese seguro no te habrían concedido el préstamo. Aquí da igual lo que pase con el tipo de interés.
• Contratarlo te rebaja el tipo de interés, aunque el banco no te obligara a ello.

Cada camino tiene su propia fuente: el primero lo recoge el Manual de Renta de la AEAT desde hace años; el segundo lo fijó el TEAC en 2026. Si tu caso encaja en cualquiera de los dos, la prima se deduce.

Por qué cambió el criterio: de la DGT al TEAC

Durante años, la Dirección General de Tributos (consulta V2303-18, 2018) solo admitía la deducción cuando el seguro era obligatorio para conceder el préstamo. Si lo único que pasaba al no contratarlo era que te subían el tipo, decía que no. Ese primer camino —el del seguro exigido— nunca estuvo en discusión: era el único que había.

El TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central, el órgano que fija criterio vinculante para toda la Agencia Tributaria) cambió esa lectura en su resolución 7082/2025 (2026), en unificación de criterio, y añadió el segundo camino: aunque el banco no te obligara, si contratarlo bonifica el tipo de interés la prima también es gasto de financiación. Al ser un criterio de unificación, es vinculante: Hacienda tiene que aplicarlo en todas las comprobaciones, no solo en el caso que lo originó.

Ojo con un malentendido frecuente: el TEAC amplió los casos, no los sustituyó. El seguro que el banco te exigió para darte la hipoteca sigue siendo deducible como siempre, te bonifique o no el tipo.

Dónde se declara: casilla 0105, no la de seguros

Aunque parezca un seguro, cuando se da cualquiera de esos dos casos no va a la casilla de primas de seguro (0114): va junto a los intereses del préstamo, en la casilla 0105 («Intereses y demás gastos de financiación»). Es la misma casilla que ya usas para los intereses de la hipoteca; el seguro simplemente se suma ahí.

El matiz: un seguro de vida ajeno al préstamo sigue sin ser deducible

Si tu seguro de vida no tiene ninguna relación con la hipoteca —lo contrataste por tu cuenta, en otro momento, el banco nunca te lo pidió y cancelarlo no cambiaría en nada el tipo que pagas—, sigue siendo un gasto personal, no deducible, exactamente igual que antes. Son dos preguntas, y hacen falta dos noes: ¿te lo exigió el banco —contratado con ellos— para concederte el préstamo? ¿Te bonifica el tipo?

Y si tu caso es el primero, guarda el papel que lo demuestra: la FEIN o la escritura del préstamo, donde el seguro aparece como condición para concedértelo. Si Hacienda te lo pregunta, es lo que lo acredita.

El tope conjunto, del que no tienes que preocuparte

La casilla 0105 (intereses y demás gastos de financiación, incluido este seguro) tiene un límite conjunto con la 0106 (reparación y conservación): juntos no pueden superar los ingresos íntegros del alquiler de ese inmueble en el año. Es el mismo tope del que hablamos en la guía de reparación y conservación, y lo aplica Renta Web automáticamente — no tienes que calcularlo tú.

Fuentes: art. 23.1.a).1º de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) (intereses y demás gastos de financiación); resolución TEAC 00/07082/2025 (unificación de criterio: el seguro de vida ligado a la hipoteca que bonifica el tipo es gasto de financiación deducible), que amplía la consulta DGT V2303-18; y el Manual práctico Renta 2025 de la AEAT (casilla 0105, intereses y demás gastos de financiación del inmueble; recoge la deducibilidad de la prima cuando su contratación figuraba entre las condiciones del banco para conceder el préstamo). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.

Un inquilino deja de pagar, le reclamas, y acabas con una minuta del abogado y otra del procurador. Esos honorarios se deducen del alquiler —tienen casilla propia en el IRPF, la 0111—, y aun así mucha gente no los declara: por no saberlo, o porque para cuando llega la factura el inquilino ya se ha ido y da por hecho que «ya no cuenta». Sí cuenta.

Qué entra: abogado, procurador y costas

El Reglamento del IRPF admite como deducibles los gastos de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos del alquiler. Es decir: lo que pagas por defender la vivienda, tu derecho a cobrar o las rentas mismas.

• Honorarios de abogado y procurador en un desahucio por impago o en una reclamación de rentas.
• Los de un pleito sobre la vivienda arrendada: daños causados por el inquilino, discusión sobre la fianza, un conflicto con la comunidad que afecta al inmueble.
• Las costas y demás gastos del procedimiento que corran de tu cuenta.

Lo que no entra es lo que no tiene que ver con el alquiler de ese inmueble: un abogado para un asunto personal, o para la compraventa de la vivienda (ese gasto forma parte del coste de adquisición y juega en la ganancia patrimonial el día que vendas, no aquí).

El error que más se repite: creer que hace falta contrato vivo

En un desahucio la factura del abogado llega casi siempre cuando el contrato ya se ha extinguido y el piso está vacío. Eso no impide deducirla: la norma ancla este gasto al bien, al derecho o al rendimiento, no a que haya un contrato en vigor el día del pago. El gasto no nace de un piso vacío, nace del arrendamiento que hubo.

La Dirección General de Tributos lo ha confirmado justo en ese escenario (consulta V2159-23, sobre el impago de las últimas mensualidades y su reclamación judicial): los honorarios de abogado y procurador son gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario.

En qué año se declara: cuando es exigible, no cuando pagas

Los ingresos y los gastos del alquiler se imputan al año en que son exigibles, con independencia de cuándo se cobran o se pagan. Si la minuta te la giran en noviembre de un año y la pagas en enero del siguiente, va al primero. La unidad es el periodo impositivo —el año entero—, no el día concreto del pago.

Guarda la factura — y el NIF de quien te la hizo

Necesitas la factura completa a tu nombre y, junto al importe, Renta Web te pedirá el NIF de quien prestó el servicio: el del abogado, el procurador o el despacho. Es el mismo desglose por proveedor que ya pide para las reparaciones, así que anótalo cuando registres el gasto y no tendrás que buscarlo en abril.

Casi siempre viene acompañada: el impago que la provocó

Si acabaste en el juzgado fue porque no cobrabas. Entonces tienes dos cosas distintas que declarar, y es frecuentísimo declarar solo una:

• El dinero que salió —abogado y procurador— → defensa jurídica, casilla 0111.
• El dinero que nunca entró —la renta impagada que, aun así, tuviste que declarar como ingreso— → saldo de dudoso cobro, casilla 0116, con sus propios requisitos (los tienes en la guía siguiente).

Cómo te lo pone fácil controldealquiler.com

Tienes una categoría Defensa jurídica para estos gastos: subes la minuta, el importe va a la casilla 0111 y el campo del NIF de quien te prestó el servicio está ahí mismo, en la propia transacción. Cuando subes la factura, la inteligencia artificial solo escanea el documento y extrae el importe y el concepto: a qué casilla va y en qué año cuenta lo decide un motor programado por personas siguiendo la normativa del IRPF.

Fuentes: art. 13.d) del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) (gastos de formalización del contrato y de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos); art. 14.1.a) de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) (imputación al periodo impositivo en que los rendimientos son exigibles) y art. 23.1.a).1º (el tope conjunto y el arrastre a cuatro años son solo de los intereses y la conservación); consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V2159-23 (abogado y procurador de una reclamación de rentas: gasto deducible); y el Manual práctico Renta 2025 de la AEAT (otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.

Es el gasto más contraintuitivo del alquiler, y por eso se declara mal: no es dinero que pagas, es dinero que nunca entró. Hacienda te obliga a declarar la renta que podías exigirle al inquilino aunque no te la haya pagado; el saldo de dudoso cobro (casilla 0116) es la deducción que compensa ese ingreso que solo existió sobre el papel.

Primero, la parte que sorprende: el impago se declara igual

La ley manda declarar los rendimientos exigibles, no los cobrados. Si el contrato dice 900 € al mes y el inquilino deja de pagar en julio, esos meses siguen siendo ingreso íntegro de tu declaración (casilla 0102). Suena injusto, y por eso existe la 0116: es el mecanismo que te devuelve el equilibrio cuando ese dinero, además de no haber llegado, ya se ve difícil que llegue.

Los requisitos, uno a uno

Además de que la renta esté declarada como ingreso, hace falta una de estas dos circunstancias:

• Que hayan pasado más de seis meses entre tu primera gestión de cobro y el final del periodo impositivo (el 31 de diciembre), sin que en ese tiempo se haya renovado el crédito —es decir, sin refinanciar la deuda ni acordar un nuevo aplazamiento, porque eso reinicia el contador—.
• O que el inquilino esté en concurso de acreedores. Aquí no hay que esperar los seis meses.

Fíjate en cómo se cuenta el plazo: no son seis meses desde el impago, ni seis meses desde la reclamación hasta hoy. Es desde la primera reclamación hasta el 31 de diciembre de ese año. Si reclamaste por primera vez el 1 de octubre, a 31 de diciembre solo han pasado tres meses: ese año no lo deduces, y el que puede deducirse es el siguiente.

El justificante no es una factura

Aquí no hay ningún papel que comprar, y esa es la trampa. Lo que acredita un saldo de dudoso cobro son tus gestiones de cobro: el burofax, el requerimiento fehaciente, la demanda —o el auto del concurso si vas por esa vía—. Ese documento es el que fija la fecha desde la que cuentan los seis meses, así que consérvalo: es lo primero que Hacienda pide si comprueba la declaración.

Consejo práctico: reclama por escrito y con acuse, y hazlo pronto. Un WhatsApp puede servirte para hablar con el inquilino, pero no es la prueba que quieres tener delante de un requerimiento.

¿Y si al final cobras?

Puede pasar —una sentencia, un acuerdo, el aval—. Si esa renta acaba entrando, se declara como ingreso en el año en que la cobres. No hay que rectificar la declaración vieja: la deducción de entonces estaba bien hecha, y el cobro se refleja donde toca, en el ejercicio en que llega.

No la confundas con la factura del abogado

En un desahucio por impago aparecen las dos a la vez, y son cosas distintas: lo que le pagas al abogado y al procurador es defensa jurídica (casilla 0111, la guía anterior); la renta que no cobraste es este saldo de dudoso cobro (0116). Una es dinero que sale, la otra dinero que nunca entró. Lo habitual es declarar solo una de las dos.

Cómo te lo pone fácil controldealquiler.com

Tienes una categoría Saldo de dudoso cobro que lleva el importe a la casilla 0116, y allí donde la usas te recordamos los requisitos, para que no te enteres de ellos cuando ya sea tarde. Ahora bien, seamos claros: no comprobamos por ti que se cumplan —ni que la renta estuviera declarada antes como ingreso, ni que hayan pasado los seis meses—. Guardamos lo que nos das y lo llevamos a su casilla; que se cumpla es responsabilidad tuya. Lo que sí hacemos es que la comunicación de cobro quede archivada junto a la cifra, que es lo que necesitarás si te preguntan.

Fuentes: art. 13.e) del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) (saldos de dudoso cobro: concurso del deudor, o más de seis meses entre la primera gestión de cobro y la finalización del periodo impositivo sin renovación del crédito); arts. 22.2 y 14.1.a) de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) (se computan como rendimiento íntegro los importes exigibles, imputados al periodo impositivo en que lo sean); y el Manual práctico Renta 2025 de la AEAT (otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.

Cuando hay matrimonio de por medio, el porcentaje que tienes que declarar no sale del contrato de alquiler: sale de dos preguntas distintas, y hay que responder a las dos. ¿De quién es el piso? (ganancial, privativo de uno de los dos, o de los dos por cuotas) y ¿cómo vais a declarar? (individual o conjunta).

Antes de nada: ¿tu piso es ganancial o privativo?

No lo dice la escritura, lo dice el Código Civil. Es privativo (artículo 1346) si ya era tuyo antes de casarte, si lo heredaste o te lo donaron, o si lo compraste con dinero privativo. Es ganancial (artículo 1347) si lo comprasteis durante el matrimonio con dinero común — aunque la escritura esté solo a un nombre. Que aparezca un solo titular en el Registro no lo convierte en privativo.

La matriz: cómo declaráis × qué tipo de piso es

Por qué en conjunta el porcentaje sube. Porque solo hay una declaración, la de la unidad familiar, y en ella entra todo aquello de lo que seáis titulares los dos: el otro cónyuge no presenta ninguna declaración aparte donde poner su parte. Si el piso es solo vuestro —ganancial, privativo de uno, o de los dos por cuotas—, eso es el 100 %. Si además hay un tercero —un hermano, tu padre—, entra solo lo que tengáis vosotros. Y entre un piso ganancial y uno privativo lo que cambia no es el porcentaje, es el titular que se consigna en la casilla 0062. Si el piso es de los dos por mitades, «Común». Si es privativo de uno, su dueño: «Primer declarante» o «Cónyuge».

La mitad es la regla del piso ganancial salvo que se justifique otra cuota (artículo 7 de la Ley 19/1991, al que remite la Ley del IRPF): en un piso comprado en parte con dinero privativo de uno (artículo 1354 del Código Civil) la cuota no es 50/50, y quien acredite otra proporción declara esa.

En una declaración conjunta el porcentaje solo baja del 100 % cuando hay un titular fuera de la unidad familiar: un hermano copropietario, un padre, o alguien con el usufructo del piso. Entre vosotros dos no se reparte nada, porque la unidad familiar presenta una sola declaración y la vivienda entra entera en ella.

La trampa del piso privativo: lo civil y lo fiscal no coinciden

Es la confusión más frecuente, y es contraintuitiva. Civilmente, los frutos de un bien privativo —el alquiler que produce— son gananciales (artículo 1347.2 del Código Civil). El IRPF no sigue esa regla: atribuye el rendimiento a quien sea titular del inmueble (artículo 11.3 de la Ley del IRPF). Así que si el piso es privativo de uno de los dos, el alquiler va íntegro a la declaración de su titular, aunque estéis casados en gananciales. Quien aplica la regla civil y parte el alquiler por la mitad declara la mitad de lo que debe.

Lo ha confirmado la consulta vinculante V0472-25 de la Dirección General de Tributos, de 25 de marzo de 2025: un matrimonio en gananciales alquila un inmueble heredado por uno de ellos —y por tanto privativo—, y la contestación, tras reproducir los artículos 1346 y 1347 del Código Civil, concluye que los rendimientos se imputan «de acuerdo con la titularidad jurídica del mismo, es decir, íntegramente al consultante».

Los gananciales no son el régimen de toda España

La sociedad de gananciales es el régimen supletorio del derecho civil común (artículo 1316 del Código Civil): el que se aplica a falta de capitulaciones, o cuando las hay pero son ineficaces. Pero no todo el mundo se rige por el derecho común, y eso no lo decide dónde vivís ni dónde está el piso: lo decide la vecindad civil de cada uno (artículo 14 del Código Civil), que se hereda de los padres y solo cambia por residir diez años en otro territorio, o dos si lo declaráis en el Registro Civil. Un matrimonio madrileño que compra un piso en Barcelona sigue en gananciales; uno de vecindad catalana que vive en Madrid, no.

Donde el régimen por defecto no es el de gananciales:

• Cataluña y Baleares: separación de bienes. Aquí un piso comprado durante el matrimonio no se hace común por ese solo hecho — cada uno declara su cuota.
• Aragón (consorcio conyugal), Navarra (sociedad de conquistas) y la tierra llana de Bizkaia, Aramaio y Llodio (comunicación foral), en el País Vasco: son regímenes de comunidad con otro nombre. Para lo que aquí importa funcionan igual que los gananciales: el piso común, al 50 %; el privativo, íntegro a su titular.

En Galicia y en la Comunitat Valenciana rige el de gananciales del Código Civil. Y si tenéis capitulaciones matrimoniales, mandan ellas por encima de cualquier supletorio (artículo 1315 del Código Civil).

Si los dos usáis controldealquiler.com

Cada cónyuge entra con su propia cuenta y fija en la ficha de la vivienda el porcentaje que le corresponde: las casillas se calculan siempre sobre esa parte y nada se cuenta dos veces. Si vais a presentar conjunta, solo declara uno — quien la presente pone el porcentaje que suma la unidad familiar, el 100 % si el piso es solo vuestro, y el otro no presenta declaración.

Qué no cubre esta guía

Si sobre el piso hay un usufructo, la regla de partida ya la has visto: declara el alquiler el usufructuario y no el nudo propietario. Lo que se queda fuera de aquí es cómo se combina eso con el matrimonio —usufructo de uno y nuda propiedad de los dos, usufructos parciales, usufructo vitalicio del cónyuge viudo—, que pide mirar cada caso. También se quedan fuera las parejas de hecho, que no forman unidad familiar como pareja a efectos del artículo 82 de la Ley del IRPF y por tanto no pueden presentar declaración conjunta entre sí. Si tenéis hijos, uno de los dos sí puede presentarla con ellos —el otro va individual—, pero sin la reducción de 2.150 €, que la ley excluye cuando convivís (artículo 84.2.4.º, párrafo segundo, de la Ley del IRPF).

Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (art. 11.1, la renta se obtiene según su origen «cualquiera que sea, en su caso, el régimen económico del matrimonio»; art. 11.3, individualización de los rendimientos del capital, que remite para los bienes comunes al art. 7 de la Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio —«por mitad salvo que se justifique otra cuota», y la misma regla para cargas y deudas—; art. 82, unidad familiar; art. 84.5, gravamen acumulado); la consulta vinculante V0472-25 de la Dirección General de Tributos, de 25 de marzo de 2025 (alquiler de inmueble privativo en un matrimonio en gananciales: imputación íntegra al titular); y el Código Civil (art. 14, vecindad civil; art. 1315, capitulaciones; art. 1316, régimen supletorio; arts. 1346 y 1347, bienes privativos y gananciales; art. 1347.2, los frutos de los bienes privativos son gananciales; art. 1354, el piso pagado en parte con dinero privativo). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.

Qué es esta deducción y a quién le toca

Si el piso que alquilas está en Ceuta o Melilla, el rendimiento que te dé ese alquiler da derecho a una deducción del 60 % de la parte de tu cuota que corresponde a las rentas obtenidas allí (art. 68.4 de la Ley del IRPF). Es una deducción estatal: la fija el Estado por dónde se obtiene la renta, así que te corresponde vivas donde vivas. La lista de rentas que la ley deja fuera (la del art. 68.4.2.º) no incluye los rendimientos de los inmuebles.

Paso 1: ¿todas tus rentas se obtienen en Ceuta o Melilla?

Si la respuesta es sí —todas tus rentas del año se obtienen allí—, en el anexo solo tienes que marcar la casilla del apartado A). No hay que teclear ningún importe.

Si solo una parte de tus rentas se obtiene allí, entonces sí hay que decir cuánto, y es donde conviene ir despacio: sigue por el paso 2.

Paso 2: qué número se copia

Por cada vivienda tuya en Ceuta o Melilla que hayas tenido alquilada, abre su ficha de capital inmobiliario en Renta Web y anota la casilla 0154, «Rendimiento neto reducido». Suma solo ésas.

Paso 3: dónde se escribe la suma

• Declaración individual → apartado B), fila «Rendimientos netos reducidos que dan derecho a aplicar la deducción», columna «Rentas incluidas en la base imponible general».
• Declaración conjunta → apartado C), que recoge la suma de las rentas con derecho a la deducción de todos los miembros de la unidad familiar, no solo las tuyas.

¿Y si vendiste un inmueble situado allí? Esa ganancia no va con los rendimientos: va en la columna «Rentas incluidas en la base imponible del ahorro». Y ojo con el sueldo: si no resides en Ceuta ni en Melilla, tu trabajo no da derecho a esta deducción aunque lo ganes allí — el art. 68.4.2.º excluye expresamente los rendimientos del trabajo. Un negocio allí sí suma en la general.

Paso 4: dónde ves el resultado

El importe de la deducción aparece en la casilla 0727, y la calcula el programa a partir de lo que has anotado en el anexo. Ahí no escribes nada: si te sale un número que no esperabas, lo que hay que revisar es el anexo, no esa casilla.

Cómo te ayuda controldealquiler.com

Cuando tu vivienda está en Ceuta o Melilla, te lo recordamos en la propia ficha y en la pantalla de la declaración, con los pasos de arriba y la casilla que hay que mirar. El cálculo de tu alquiler —ingresos, gastos por casilla, amortización— lo hace nuestro motor programado por personas siguiendo la normativa; esta deducción concreta se pide fuera, en Renta Web, y por eso lo que hacemos es que no se te pase y que no copies el número equivocado.

Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (art. 68.4, deducción por rentas obtenidas en Ceuta o Melilla) y el Manual práctico de Renta de la AEAT (anexo de deducciones por rentas obtenidas en Ceuta o Melilla). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.

Recibir una carta de Hacienda por el alquiler asusta, pero rara vez es una inspección. Lo habitual es una comprobación de rutina: la Agencia Tributaria ha cruzado un dato y quiere que le acredites lo que declaraste. Si tienes el alquiler bien documentado, se resuelve aportando papeles —sin sobresaltos—. Esta guía te explica por qué llega, qué te van a pedir, cuánto tiempo tienes y cómo se responde.

Por qué te ha llegado justo a ti

Hacienda no elige al azar: cruza información. Los disparadores más frecuentes en un alquiler son:

• Tu inquilino se dedujo el alquiler (deducción autonómica de arrendatario) e incluyó tu NIF y la referencia catastral del piso: si tú no declaraste ese ingreso, salta la alarma.
• La fianza depositada en el organismo autonómico de vivienda (es obligatoria) revela que hay un alquiler en marcha.
• Consumos de suministros en una vivienda que consta vacía, anuncios en portales inmobiliarios, o los informes de las plataformas (Airbnb, Booking) en el alquiler turístico.
• Registros públicos y, a veces, denuncias.

Cómo y dónde te llega la notificación

Depende de si estás obligado a relacionarte con Hacienda por vía electrónica:

• Por carta certificada a tu domicilio fiscal si eres particular no obligado a la vía electrónica. El cartero hace dos intentos de entrega; si no te localiza, se publica el anuncio y la notificación se da por hecha igualmente (lo que se llama «notificación por comparecencia»).
• En la sede electrónica (Dirección Electrónica Habilitada única —DEHú— o tu Carpeta Ciudadana) si eres sociedad o te has dado de alta en notificaciones electrónicas. Puedes recibir un aviso de cortesía por email o SMS, pero ese aviso no es la notificación: que no te llegue no la invalida.

Cuidado con las estafas: comprueba siempre la notificación dentro de la sede oficial de la Agencia Tributaria. Hacienda no manda enlaces de pago ni pide datos bancarios por SMS ni por correo electrónico.

Qué tipo de revisión es

Casi siempre será una de estas dos:

• Verificación de datos: una discrepancia sencilla entre lo que declaraste y lo que Hacienda ya sabe. Se resuelve aclarando o corrigiendo.
• Comprobación limitada (la famosa «paralela»): la más habitual en alquiler. Hacienda revisa a fondo tus ingresos, gastos y amortización y puede pedirte cualquier documento relacionado. Sigue estas fases: requerimiento → propuesta de liquidación (con un turno de alegaciones) → liquidación provisional → y, si no estás de acuerdo, recurso de reposición (un mes) o reclamación económico-administrativa.

Qué documentación te van a pedir

Cada cifra que dedujiste tiene que quedar justificada, vinculada a ese inmueble y prorrateada por los días que estuvo alquilado. Esto es lo que suelen reclamar, por bloques:

El inmueble y el contrato. Referencia catastral (sale del recibo del IBI), la escritura de compra y el contrato de arrendamiento completo: no basta el inicial, sino con todos sus anexos, prórrogas y actualizaciones de renta, y con el NIF del inquilino y el uso pactado (vivienda habitual u otro).

Los ingresos (casilla 0102). Extractos bancarios donde se vean los cobros de la renta; si emites recibos al inquilino, esos recibos; y el resumen anual de la plataforma en el alquiler turístico.

Los gastos, cada uno con su justificante (factura completa a tu nombre siempre que se pueda):

• Intereses y financiación (0105): certificado bancario de intereses del año. Solo los intereses, nunca el capital ni las amortizaciones anticipadas del préstamo. Si deduces aquí la prima del seguro de vida ligado a la hipoteca, añade su recibo y el papel que lo vincula al préstamo: la FEIN o la escritura, donde conste que el banco lo exigió o que te bonifica el tipo.
• Reparación y conservación (0106): facturas de pintura, fontanería, caldera, cerrajería… Cuidado: una mejora no va aquí, se amortiza (es uno de los puntos que Hacienda más mira).
• IBI, tasa de basuras y comunidad: recibos, o el certificado del administrador de fincas para la comunidad (las derramas de conservación sí; las de mejora, no).
• Seguros (0114): la póliza y el recibo de la prima (hogar, impago, responsabilidad civil).
• Amortización del mobiliario (0117): la factura de cada mueble o electrodoméstico y su fecha (se deduce al 10 % durante 10 años).

La amortización del inmueble (casilla 0131) es la que más se comprueba. Prepárate para acreditar: la escritura de compra (precio más gastos e impuestos), el desglose entre suelo y construcción (del recibo del IBI o del Catastro —el suelo nunca se amortiza—), la fecha de adquisición y, si el piso es heredado, el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones. Y un dato cada vez más importante: cuánto llevas amortizado en total, porque la amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición de la construcción (criterio del TEAC de 2025).

La reducción por alquiler de vivienda (el 50 %, 60 %, 70 % o 90 %). Si la aplicaste, tendrás que demostrar que el piso es la vivienda habitual del inquilino (no temporal ni turística): el contrato con ese destino, la fecha (para saber qué porcentaje te corresponde) y, en los tramos altos, el certificado de zona tensionada, la edad del inquilino o los papeles de la rehabilitación energética.

Lo que Hacienda mira con más lupa

• Obras caras metidas como reparación cuando en realidad son mejoras (que van por amortización, no al 100 % el primer año).
• Ingresos por debajo de lo que consta en las plataformas o de lo que declaró el inquilino.
• La reducción por vivienda habitual aplicada a un alquiler que en realidad es turístico o de temporada.
• Amortización mal calculada: sobre el valor del suelo, sin prorratear por días, o superando el total acumulable.

El plazo: 10 días hábiles

Desde el día siguiente a la notificación tienes, por norma general, 10 días hábiles para contestar (no cuentan sábados, domingos ni festivos). Es un plazo ampliable: puedes pedir una prórroga, pero solicítala al menos 3 días antes de que venza. No lo dejes para el final: casi todo el trabajo es reunir y ordenar papeles.

Cómo se responde, paso a paso

• Entra en la sede electrónica de la Agencia Tributaria con Cl@ve o certificado digital y busca el trámite «Contestar requerimientos o presentar documentación relacionada con un documento recibido de la AEAT».
• Adjunta los documentos en PDF, imagen o ZIP. Al terminar, la sede te da un justificante con CSV que certifica la fecha y la hora: es tu prueba de que respondiste en plazo. Guárdalo.
• Organiza los papeles por concepto y acompáñalos de un escrito breve que explique cada cifra. Si no puedes aportar algún justificante, dilo y aporta una prueba alternativa (un extracto, una comunicación).

El detalle que casi nadie te cuenta: los recibos viejos se pagan

Un requerimiento puede pedirte justificantes de años atrás. Y cuando vas a pedir al banco un duplicado de un extracto o un certificado de intereses antiguo, muchas entidades te cobran por emitirlo. Debes conservar toda la documentación cuatro años (el plazo en que Hacienda puede revisar) —y la escritura de compra y el cálculo de la amortización, mientras seas propietario, porque sostienen tu deducción cada año y la ganancia patrimonial el día que vendas—, así que lo barato y lo tranquilo es tenerlo todo guardado y ordenado desde el primer día: te ahorras esos cargos y el agobio de reunirlo en 10 días.

Cómo te lo pone fácil controldealquiler.com

La razón de ser de controldealquiler.com es exactamente esta: que cada número de tu declaración quede unido a su factura y a su página. Cuando Hacienda te pide el justificante de una casilla, sabes al instante cuál es y dónde está —sin rebuscar ni pagar duplicados—. Todo vive guardado y cifrado en un único sitio, y la amortización se calcula con su acumulado al día: justo la cifra que hoy exige el criterio del TEAC.

Un consejo para estar preparado: sube también a la app tu contrato (con sus anexos), la escritura y los recibos del IBI. Para declarar no hacen falta, pero si un día te llega un requerimiento los tendrás a mano. Puedes guardarlos hoy mismo en la pestaña Ficheros y en los adjuntos de cada contrato.

Y recuerda cómo trabajamos: cuando subes una factura, la inteligencia artificial solo escanea el documento y extrae el importe y el concepto. Toda la fiscalidad —a qué casilla va cada gasto, el prorrateo, la amortización— la aplica un motor programado por personas siguiendo la normativa. Por eso cada cifra es trazable hasta su papel: es lo que un requerimiento necesita.

Fuentes: Ley 58/2003 General Tributaria (arts. 66-67, prescripción y conservación 4 años) y su Reglamento de aplicación (RD 1065/2007, art. 87: plazo de 10 días hábiles para atender requerimientos); Ley 39/2015 (art. 43: la notificación electrónica se entiende rechazada a los 10 días naturales sin acceso); el Manual práctico de Renta de la AEAT (gastos deducibles y amortización del capital inmobiliario); y la resolución TEAC 00653/2025 (la amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición de la construcción). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.