Com declarar bé el lloguer.

La primera pregunta: reparació, moble o millora?

Abans d'anotar la despesa, atura't en una pregunta senzilla: què has pagat exactament? Segons la resposta, l'import va a una de tres caselles diferents de l'IRPF —i es dedueix de manera molt diferent—:

• Un servei o reparació (lampista, pintor, tècnic): és categoria Despeses de conservació i reparació, es dedueix al 100 % aquest any (casella 0106).
• Un moble o electrodomèstic (rentadora, nevera, sofà…): s<fuerte>amortitza al 10 % cada any</fuerte> (casella <casilla>0117</casilla>), encara que en substitueixi un dequivalent. Cal portar la traçabilitat des de quan l'has amortitzat, i si no es lloga, el comptador continua corrent. A controldealquiler.com ens puges la factura del bé moble, i nosaltres ens n'encarreguem de tot.
• Una instal·lació de la casa (aire condicionat, calefacció, finestres, portes, terra): si substitueixes la que hi havia → despeses de conservació (0106); si la poses per primera vegada o millores de gamma → és una millora de l'immoble: puja el valor del teu habitatge. Aquest cost el recuperes a poc a poc: se suma al valor sobre el qual amortitzes l'habitatge i el dedueixes al 3 % cada any (casella 0131).

Un apunt sobre l'aire condicionat: l'aire condicionat fix (d'split o per conductes) es considera part de la casa. I sí, el podries desmuntar —però també et podries endur una porta, i no per això deixa de ser part de l'habitatge—. Per això no entra en l'amortització del 10 % dels electrodomèstics que s'enduen (nevera, rentadora…): segueix les regles de les instal·lacions. L'única excepció és l'aire condicionat portàtil, amb rodes, que sí que és un bé moble i amortitza al 10 % (casella 0117).

Reparació i conservació: casella 0106

Les despeses de mantenir l'habitatge en ús —pintar, arreglar la caldera, substituir una persiana trencada, un desembussament— es dedueixen íntegres el mateix any a la casella 0106.

I si l'habitatge només va estar llogat part de l'any? La reparació va sencera, no es reparteix per dies. És diferent de l'IBI, la comunitat o els interessos, que sí que es prorrategen pels dies llogats. L'exemple del manual de l'Agència Tributària sí que la reparteix, però la Direcció General de Tributs (V1417-25) i el TEAC (resolució 00/06320/2019) diuen el contrari, i és el criteri que segueix controldealquiler.com. Un matís important: si en els dies sense llogar vas fer servir tu l'habitatge, l'obra pot no ser deduïble —s'ha d'haver fet per llogar-la, i convé que ho puguis demostrar—.

Compte amb un límit que molta gent desconeix: els interessos de finançament (casella 0105) i les despeses de reparació i conservació (0106) tenen un topall conjunt: junts no poden superar els rendiments íntegres del lloguer d'aquell immoble en l'any (casella 0102). Renta Web aplica el topall automàticament.

El que excedeixi no es perd: s'arrossega i es pot deduir en els quatre anys següents. Tampoc no ho has de calcular tu: Renta Web aplica el límit i calcula quant es dedueix aquest exercici (casella 0107) i quant queda pendent per al futur (0108).

I si la despesa és d'un any anterior, abans de llogar?

Cas típic: compres un habitatge, el reformes, i el lloguer no comença fins a l'any fiscal següent. Aquestes reparacions també són deduïbles —la Dirección General de Tributos ho admet quan l'immoble estava en expectativa de lloguer—, però no l'any de la despesa: es difereixen i es dedueixen quan l'habitatge genera rendiments, dins d'una finestra de quatre anys.

Es consignen a la casella 0103 (import pendent d'exercicis anteriors). Guarda la factura de cada reparació i el NIF del proveïdor: els necessitaràs per al desglossament que demana Renta Web. A controldealquiler.com registres aquestes reparacions a l'any que correspongui i l'app t'indica l'import exacte i la casella que has d'omplir.

Amortització de béns mobles: un moble o electrodomèstic (casella 0117)

Un moble o electrodomèstic que cedeixes amb l'habitatge —rentadora, nevera, sofà, el televisor— no es dedueix de cop: s'amortitza. Pots deduir un 10 % del seu cost cada any, durant 10 anys (casella 0117), prorratejat pels dies que l'habitatge va estar llogat.

I això val encara que l'electrodomèstic substitueixi un que ja tenies: continua sent un bé moble, no part de la casa.

Una millora: casella 0131 (i el famós aire condicionat)

Una millora és diferent: no manté l'habitatge, el millora —n'augmenta el valor—. Per això no es dedueix al 100 % l'any de la despesa, sinó que es recupera a poc a poc mitjançant l'amortització de l'immoble: un 3 % anual (casella 0131), sumat al valor de construcció.

L'aire condicionat és el cas que més es confon:

• Si substitueixes el que ja hi havia (es va trencar) → conservació, 100 % aquest any (0106).
• Si l'instal·les per primera vegada (no n'hi havia) → és una millora de l'immoble, s'amortitza al 3 % (0131).
• En canvi, una rentadora, nevera o sofà s'amortitzen sempre al 10 % (0117), encara que substitueixin els anteriors —perquè són mobles, no part de la casa—.

A controldealquiler.com t'avisem quan una despesa que anaves a posar com a reparació és en realitat una millora. El seu registre com a partida amortitzable es fa avui des de les dades d'adquisició de l'immoble, a la pestanya Fiscal.

Què entra a cada categoria?

Serveis i reparacions → 0106. Mà d'obra i arranjaments del que ja hi ha: lampista, electricista, pintor, manyà, manetes; reparar una caldera, persiana, aixeta o un electrodomèstic (reparar-lo, no substituir-lo); pintar; desembussaments; desinsectació; petit material d'arranjament.

Mobles i electrodomèstics → 0117. Béns que es poden endur de la casa: rentadora, assecadora, rentaplats, frigorífic, forn, microones, vitroceràmica, campana, aire condicionat portàtil, televisor; sofà, llit, matalàs, taula, cadires, armari solt; llums retirables, cortines i estors.

Instal·lacions fixes → 0106 si substitueixes · 0131 si és primera vegada. Formen part de la casa, no se'n van: aire condicionat fix, calefacció, caldera, radiadors; finestres, portes, persianes; terra, enrajolat, lampisteria, instal·lació elèctrica; sanitaris, aixetes encastades, mobles de cuina encastats.

Com t'ho posa fàcil controldealquiler.com

Quan puges una factura, la intel·ligència artificial de controldealquiler.com només escaneja el document i n'extreu l'import i el concepte —res més—. Tota la fiscalitat (a quina casella va cada despesa, el topall, l'arrossegament de quatre anys, les amortitzacions) l'aplica un motor programat per persones seguint la normativa de l'IRPF. La IA mai no calcula les teves caselles ni «interpreta la llei».

I quan tries la categoria «Reparació i conservació», un quadre et pregunta «què has pagat?» i t'avisa si en realitat és un moble o una millora —perquè no ho declaris malament ni ho comptis dues vegades—. Així cada número de la teva declaració queda traçat fins a la seva factura: tu valides, nosaltres portem la llei per tu.

Fonts: art. 23.1 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) i consultes vinculants de la Dirección General de Tributos V0097-19 (reparacions prèvies al lloguer, diferiment a 4 anys), V2396-20 (substitució = conservació; electrodomèstics = amortització), V2385-19 (mobiliari al 10 %) i V2216-23 (primera instal·lació / millora al 3 %). Sobre la reparació en un any llogat només en part: V1417-25 i la resolució del TEAC 00/06320/2019 (la reparació no entra en el prorrateig). Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.

Què és l'amortització de l'habitatge

guias.amortizacion-vivienda-3-por-ciento.queEs.p1

Com es calcula el 3 %

La quota anual és el 3 % de la base d'amortització, que és el més gran d'aquests dos valors:

• El cost d'adquisició de la construcció: el que vas pagar (preu + despeses i impostos de la compra), llevant-ne la part del sòl — el sòl no es desgasta i no s'amortitza mai. La proporció sòl/construcció surt del rebut de l'IBI o de la seu del Cadastre.
• El valor cadastral de la construcció, que figura al mateix rebut.

I com saps quina part és sòl i quina és construcció? Del rebut de l'IBI (o de la seu del Cadastre): allà hi apareixen el valor cadastral total i, desglossat, el de la construcció. La proporció entre tots dos és el teu percentatge de construcció, i aquest mateix percentatge s'aplica al que vas pagar.

Exemple complet: el rebut de l'IBI diu valor cadastral total 100.000 € i valor de la construcció 40.000 € → la construcció és el 40 % (el sòl, sobretot a les ciutats, sol ser la part més cara). Vas pagar 200.000 € + 20.000 € de despeses i impostos = 220.000 €; la seva part de construcció: 220.000 × 0,40 = 88.000 €. Com que 88.000 € és més gran que el valor cadastral de la construcció (40.000 €), la base és 88.000 €. Quota anual: el 3 % → 2.640 €. Després es prorrateja pels dies que l'habitatge va estar llogat i pel teu percentatge de propietat.

Fins quan pots amortitzar? 33,3 anys, en una compra normal

L'amortització reparteix el cost de la construcció al llarg de la seva vida útil: al 3 % anual, el 100 % del valor de la construcció s'amortitza en 33,3 anys de lloguer complet (100 ÷ 3). Si vas comprar fa poc, tens recorregut de sobres.

El problema: valor cadastral contra valor d'herència (criteri TEAC)

El TEAC (el tribunal administratiu d'Hisenda) va fixar el desembre de 2025, en unificació de criteri, que l'amortització acumulada de tots els anys no pot superar el valor d'adquisició de la construcció. Compte: no és un límit que neixi en aquella data. Una unificació de criteri interpreta la norma que ja era vigent —el cas que el TEAC va resoldre regularitza l'IRPF de 2022—, de manera que abasta també els exercicis que Hisenda encara pot revisar: els quatre últims. En una compra normal no canvia res: la base del 3 % i aquell topall són el mateix número. El problema apareix quan amortitzes sobre el valor cadastral perquè és més gran que el que et va costar — el cas típic del pis heretat fa anys (els valors declarats a Successions eren baixos) o de la compra molt antiga.

Exemple (herència): la construcció valia 21.000 € a l'herència, però el seu valor cadastral avui és de 60.000 €. Cada any dedueixes legalment el 3 % de 60.000 = 1.800 €… i el dipòsit total és de només 21.000 €: s'esgota en uns 12 anys. Tot el que dedueixis a partir d'aquí no és deduïble, i Hisenda t'ho pot reclamar amb interessos.

Com t'ho posa fàcil controldealquiler.com

El motor fiscal de controldealquiler.com —programat per persones seguint la normativa de l'IRPF, sense IA calculant— obté la teva casella 0131 amb la base correcta (sòl exclòs, el més gran dels dos valors) i el prorrateig per dies llogats i pel teu percentatge. I a més en porta el compte acumulat: et diu quant portes amortitzat, quant dipòsit et queda i en quin any s'esgota, i t'avisa amb antelació a la pestanya Declaració si t'acostes al límit. Si ja venies amortitzant abans de fer servir l'app, li dones el sumatori de les teves declaracions anteriors i el comptador queda exacte.

I una cosa que gairebé ningú no sap: l'amortització es «torna» en vendre

guias.amortizacion-vivienda-3-por-ciento.venta.p1

Fonts: art. 23.1.b de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) i art. 14 del seu Reglament (3 % sobre el més gran de cost d'adquisició o valor cadastral de la construcció); sentència del Tribunal Suprem 1130/2021 (en herències, el valor declarat a Successions forma part del cost d'adquisició); i resolució TEAC 00653/2025 (l'amortització acumulada no pot superar el valor d'adquisició de la construcció). Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.

La regla general: una assegurança de vida no es dedueix

Com a norma, l'assegurança de vida que contractes pel teu compte és una despesa personal: cobreix els teus beneficiaris, no genera el lloguer, i no es dedueix a la teva declaració de l'immoble.

Hi ha una excepció: quan l'assegurança està lligada al préstec hipotecari del pis que llogues. Llavors la seva prima no és una despesa personal, sinó una despesa de finançament, igual que els interessos del préstec.

I s'arriba a aquesta excepció per dos camins diferents. N'hi ha prou que es doni un dels dos:

• El banc te la va exigir —contractada amb ells— per donar-te la hipoteca: sense aquella assegurança no t'haurien concedit el préstec. Aquí tant se val què passi amb el tipus d'interès.
• Contractar-la et rebaixa el tipus d'interès, encara que el banc no t'hi obligués.

Cada camí té la seva pròpia font: el primer el recull el Manual de Renda de l'AEAT des de fa anys; el segon el va fixar el TEAC el 2026. Si el teu cas encaixa en qualsevol dels dos, la prima es dedueix.

Per què va canviar el criteri: de la DGT al TEAC

Durant anys, la Dirección General de Tributos (consulta V2303-18, 2018) només admetia la deducció quan l'assegurança era obligatòria per concedir el préstec. Si l'única cosa que passava en no contractar-la era que et pujaven el tipus, deia que no. Aquell primer camí —el de l'assegurança exigida— mai no va estar en discussió: era l'únic que hi havia.

El TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central, l'òrgan que fixa criteri vinculant per a tota l'Agència Tributària) va canviar aquesta lectura en la seva resolució 7082/2025 (2026), en unificació de criteri, i hi va afegir el segon camí: encara que el banc no t'hi obligués, si contractar-la bonifica el tipus d'interès la prima també és despesa de finançament. En ser un criteri d'unificació, és vinculant: Hisenda l'ha d'aplicar en totes les comprovacions, no només en el cas que el va originar.

Compte amb un malentès freqüent: el TEAC va ampliar els casos, no els va substituir. L'assegurança que el banc et va exigir per donar-te la hipoteca continua sent deduïble com sempre, et bonifiqui o no el tipus.

On es declara: casella 0105, no la d'assegurances

Encara que sembli una assegurança, quan es dona qualsevol d'aquests dos casos no va a la casella de primes d'assegurança (0114): va al costat dels interessos del préstec, a la casella 0105 («Interessos i altres despeses de finançament»). És la mateixa casella que ja fas servir per als interessos de la hipoteca; l'assegurança simplement s'hi suma.

El matís: una assegurança de vida aliena al préstec continua sense ser deduïble

Si la teva assegurança de vida no té cap relació amb la hipoteca —la vas contractar pel teu compte, en un altre moment, el banc mai no te la va demanar i cancel·lar-la no canviaria en res el tipus que pagues—, continua sent una despesa personal, no deduïble, exactament igual que abans. Són dues preguntes, i calen dos nos: te la va exigir el banc —contractada amb ells— per concedir-te el préstec? Et bonifica el tipus?

I si el teu cas és el primer, guarda el paper que ho demostra: la FEIN o l<destacado>escriptura</destacado> del préstec, on lassegurança apareix com a condició per concedir-te'l. Si Hisenda t'ho pregunta, és el que ho acredita.

El topall conjunt, del qual no t'has de preocupar

La casella 0105 (interessos i altres despeses de finançament, inclosa aquesta assegurança) té un límit conjunt amb la 0106 (reparació i conservació): junts no poden superar els rendiments íntegres del lloguer d'aquell immoble en l'any. És el mateix topall del qual parlem a la guia de reparació i conservació, i l'aplica Renta Web automàticament — no l'has de calcular tu.

Fonts: art. 23.1.a).1r de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) (interessos i altres despeses de finançament); resolució TEAC 00/07082/2025 (unificació de criteri: l'assegurança de vida lligada a la hipoteca que bonifica el tipus és despesa de finançament deduïble), que amplia la consulta DGT V2303-18; i el Manual práctico Renta 2025 de la AEAT (casella 0105, interessos i altres despeses de finançament de l'immoble; recull la deduïbilitat de la prima quan la seva contractació figurava entre les condicions del banc per concedir el préstec). Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.

Un llogater deixa de pagar, li reclames, i acabes amb una minuta de l'advocat i una altra del procurador. Aquests honoraris es dedueixen del lloguer —tenen casella pròpia a l'IRPF, la 0111—, i tot i així molta gent no els declara: per desconeixement, o perquè quan arriba la factura el llogater ja se n'ha anat i dona per fet que «ja no compta». Sí que compta.

Què hi entra: advocat, procurador i costes

El Reglament de l'IRPF admet com a deduïbles les despeses de defensa de caràcter jurídic relatives als béns, drets o rendiments del lloguer. És a dir: el que pagues per defensar l'habitatge, el teu dret a cobrar o les rendes mateixes.

• Honoraris d<destacado>advocat i procurador</destacado> en un desnonament per impagament o en una reclamació de rendes.
• Els d'un plet sobre l'habitatge arrendat: danys causats pel llogater, discussió sobre la fiança, un conflicte amb la comunitat que afecta l'immoble.
• Les costes i altres despeses del procediment que vagin al teu càrrec.

El que no hi entra és allò que no té a veure amb el lloguer d'aquell immoble: un advocat per a un assumpte personal, o per a la compravenda de l'habitatge (aquesta despesa forma part del cost d'adquisició i juga en el guany patrimonial el dia que venguis, no aquí).

L'error que més es repeteix: creure que cal contracte viu

En un desnonament la factura de l'advocat arriba gairebé sempre quan el contracte ja s'ha extingit i el pis és buit. Això no impedeix deduir-la: la norma ancora aquesta despesa al bé, al dret o al rendiment, no que hi hagi un contracte en vigor el dia del pagament. La despesa no neix d'un pis buit, neix de l'arrendament que hi va haver.

La Dirección General de Tributos ho ha confirmat just en aquest escenari (consulta V2159-23, sobre l'impagament de les últimes mensualitats i la seva reclamació judicial): els honoraris d'advocat i procurador són despesa deduïble del rendiment del capital immobiliari.

En quin any es declara: quan és exigible, no quan pagues

Els rendiments i les despeses del lloguer s'imputen a l'any en què són exigibles, amb independència de quan es cobren o es paguen. Si la minuta te la giren al novembre d'un any i la pagues al gener del següent, va al primer. La unitat és el període impositiu —l'any sencer—, no el dia concret del pagament.

Guarda la factura — i el NIF de qui te la va fer

Necessites la factura completa al teu nom i, al costat de l'import, Renta Web et demanarà el NIF de qui va prestar el servei: el de l'advocat, el procurador o el despatx. És el mateix desglossament per proveïdor que ja demana per a les reparacions, així que anota'l quan registris la despesa i no l'hauràs de buscar a l'abril.

Gairebé sempre ve acompanyada: l'impagament que la va provocar

Si vas acabar al jutjat va ser perquè no cobraves. Aleshores tens dues coses diferents per declarar, i és freqüentíssim declarar-ne només una:

• Els diners que van sortir —advocat i procurador— → defensa jurídica, casella 0111.
• Els diners que no van entrar mai —la renda impagada que, tot i així, vas haver de declarar com a rendiment— → saldo de dubtós cobrament, casella 0116, amb els seus propis requisits (els tens a la guia següent).

Com t'ho posa fàcil controldealquiler.com

Tens una categoria Defensa jurídica per a aquestes despeses: puges la minuta, l'import va a la casella 0111 i el camp del NIF de qui et va prestar el servei és allà mateix, a la mateixa transacció. Quan puges la factura, la intel·ligència artificial només escaneja el document i n'extreu l'import i el concepte: a quina casella va i en quin any compta ho decideix un motor programat per persones seguint la normativa de l'IRPF.

Fonts: art. 13.d) del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) (despeses de formalització del contracte i de defensa de caràcter jurídic relatives als béns, drets o rendiments); art. 14.1.a) de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) (imputació al període impositiu en què els rendiments són exigibles) i art. 23.1.a).1r (el topall conjunt i l'arrossegament a quatre anys són només dels interessos i la conservació); consulta vinculant de la Dirección General de Tributos V2159-23 (advocat i procurador d'una reclamació de rendes: despesa deduïble); i el Manual práctico Renta 2025 de la AEAT (altres despeses necessàries per a l'obtenció dels rendiments). Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.

És la despesa més contraintuïtiva del lloguer, i per això es declara malament: no són diners que pagues, són diners que no van entrar mai. Hisenda t'obliga a declarar la renda que podies exigir al llogater encara que no te l'hagi pagada; el saldo de dubtós cobrament (casella 0116) és la deducció que compensa aquell rendiment que només va existir sobre el paper.

Primer, la part que sorprèn: l'impagament es declara igual

La llei mana declarar els rendiments exigibles, no els cobrats. Si el contracte diu 900 € al mes i el llogater deixa de pagar al juliol, aquells mesos continuen sent rendiment íntegre de la teva declaració (casella 0102). Sona injust, i per això existeix la 0116: és el mecanisme que et torna l'equilibri quan aquells diners, a més de no haver arribat, ja es veu difícil que arribin.

Els requisits, un a un

A més que la renda estigui declarada com a rendiment, cal una d'aquestes dues circumstàncies:

• Que hagin passat més de sis mesos entre la teva primera gestió de cobrament i el final del període impositiu (el 31 de desembre), sense que en aquell temps s'hagi renovat el crèdit —és a dir, sense refinançar el deute ni acordar un nou ajornament, perquè això reinicia el comptador—.
• O que el llogater estigui en concurs de creditors. Aquí no cal esperar els sis mesos.

Fixa't en com es compta el termini: no són sis mesos des de l'impagament, ni sis mesos des de la reclamació fins avui. És des de la primera reclamació fins al 31 de desembre d'aquell any. Si vas reclamar per primera vegada l'1 d'octubre, a 31 de desembre només han passat tres mesos: aquell any no el dedueixes, i el que es pot deduir és el següent.

El justificant no és una factura

Aquí no hi ha cap paper per comprar, i aquest és el parany. El que acredita un saldo de dubtós cobrament són les teves gestions de cobrament: el burofax, el requeriment fefaent, la demanda —o la interlocutòria del concurs si vas per aquella via—. Aquell document és el que fixa la data des de la qual compten els sis mesos, així que conserva'l: és el primer que Hisenda demana si comprova la declaració.

Consell pràctic: reclama per escrit i amb acusament de recepció, i fes-ho aviat. Un WhatsApp et pot servir per parlar amb el llogater, però no és la prova que vols tenir al davant en un requeriment.

I si al final cobres?

Pot passar —una sentència, un acord, l'aval—. Si aquella renda acaba entrant, es declara com a rendiment l'any en què la cobris. No cal rectificar la declaració vella: la deducció d'aleshores estava ben feta, i el cobrament es reflecteix on toca, a l'exercici en què arriba.

No la confonguis amb la factura de l'advocat

En un desnonament per impagament apareixen totes dues alhora, i són coses diferents: el que pagues a l'advocat i al procurador és defensa jurídica (casella 0111, la guia anterior); la renda que no vas cobrar és aquest saldo de dubtós cobrament (0116). Una són diners que surten, l'altra diners que no van entrar mai. L'habitual és declarar només una de les dues.

Com t'ho posa fàcil controldealquiler.com

Tens una categoria Saldo de dubtós cobrament que porta l'import a la casella 0116, i allà on la fas servir et recordem els requisits, perquè no te n'assabentis quan ja sigui tard. Ara bé, siguem clars: no comprovem per tu que es compleixin —ni que la renda estigués declarada abans com a rendiment, ni que hagin passat els sis mesos—. Desem el que ens dones i ho portem a la seva casella; que es compleixi és responsabilitat teva. El que sí que fem és que la comunicació de cobrament quedi arxivada al costat de la xifra, que és el que necessitaràs si t'ho pregunten.

Fonts: art. 13.e) del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) (saldos de dubtós cobrament: concurs del deutor, o més de sis mesos entre la primera gestió de cobrament i la finalització del període impositiu sense renovació del crèdit); arts. 22.2 i 14.1.a) de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) (es computen com a rendiment íntegre els imports exigibles, imputats al període impositiu en què ho siguin); i el Manual práctico Renta 2025 de la AEAT (altres despeses necessàries per a l'obtenció dels rendiments). Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.

Quan hi ha matrimoni pel mig, el percentatge que has de declarar no surt del contracte de lloguer: surt de dues preguntes diferents, i cal respondre-les totes dues. De qui és el pis? (de guanys, privatiu d'un dels dos, o de tots dos per quotes) i com declarareu? (individual o conjunta).

Abans de res: el teu pis és de guanys o privatiu?

No ho diu l'escriptura, ho diu el Codi Civil. És privatiu (article 1346) si ja era teu abans de casar-te, si el vas heretar o te'l van donar, o si el vas comprar amb diners privatius. És de guanys (article 1347) si el vau comprar durant el matrimoni amb diners comuns — encara que l'escriptura estigui només a un nom. Que hi aparegui un sol titular al Registre no el converteix en privatiu.

La matriu: com declareu × quin tipus de pis és

Per què en conjunta el percentatge puja. Perquè només hi ha una declaració, la de la unitat familiar, i hi entra tot allò de què sigueu titulars tots dos: l'altre cònjuge no presenta cap declaració a part on posar la seva part. Si el pis és només vostre —de guanys, privatiu d'un, o de tots dos per quotes—, això és el 100 %. Si a més hi ha un tercer —un germà, el teu pare—, hi entra només el que tingueu vosaltres. I entre un pis de guanys i un de privatiu el que canvia no és el percentatge, és el titular que es consigna a la casella 0062. Si el pis és de tots dos per meitats, «Comú». Si és privatiu d'un, el seu amo: «Primer declarant» o «Cònjuge».

La meitat és la regla del pis de guanys tret que es justifiqui una altra quota (article 7 de la Ley 19/1991, al qual remet la Ley del IRPF): en un pis comprat en part amb diners privatius d'un (article 1354 del Codi Civil) la quota no és 50/50, i qui acrediti una altra proporció declara aquella.

En una declaració conjunta el percentatge només baixa del 100 % quan hi ha un titular fora de la unitat familiar: un germà copropietari, un pare, o algú amb l'usdefruit del pis. Entre vosaltres dos no es reparteix res, perquè la unitat familiar presenta una sola declaració i l'habitatge hi entra sencer.

El parany del pis privatiu: el civil i el fiscal no coincideixen

És la confusió més freqüent, i és contraintuïtiva. Civilment, els fruits d'un bé privatiu —el lloguer que produeix— són de guanys (article 1347.2 del Codi Civil). L'IRPF no segueix aquesta regla: atribueix el rendiment a qui sigui titular de l'immoble (article 11.3 de la Ley del IRPF). Així que si el pis és privatiu d'un dels dos, el lloguer va íntegre a la declaració del seu titular, encara que estigueu casats en règim de guanys. Qui aplica la regla civil i parteix el lloguer per la meitat declara la meitat del que deu.

Ho ha confirmat la consulta vinculant V0472-25 de la Dirección General de Tributos, de 25 de març de 2025: un matrimoni en règim de guanys lloga un immoble heretat per un d'ells —i per tant privatiu—, i la contestació, després de reproduir els articles 1346 i 1347 del Codi Civil, conclou que els rendiments s'imputen «d'acord amb la titularitat jurídica del mateix, és a dir, íntegrament al consultant».

Els béns de guanys no són el règim de tot Espanya

La societat de guanys és el règim supletori del dret civil comú (article 1316 del Codi Civil): el que s'aplica a falta de capítols matrimonials, o quan n'hi ha però són ineficaços. Però no tothom es regeix pel dret comú, i això no ho decideix on viviu ni on és el pis: ho decideix el veïnatge civil de cadascú (article 14 del Codi Civil), que s'hereta dels pares i només canvia per residir deu anys en un altre territori, o dos si ho declareu al Registre Civil. Un matrimoni madrileny que compra un pis a Barcelona continua en règim de guanys; un de veïnatge català que viu a Madrid, no.

On el règim per defecte no és el de guanys:

• Catalunya i les Balears: separació de béns. Aquí un pis comprat durant el matrimoni no es fa comú per aquest sol fet — cadascú declara la seva quota.
• Aragó (consorci conjugal), Navarra (societat de conquestes) i la terra plana de Bizkaia, Aramaio i Llodio (comunicació foral), al País Basc: són règims de comunitat amb un altre nom. Per al que aquí importa funcionen igual que els béns de guanys: el pis comú, al 50 %; el privatiu, íntegre al seu titular.

A Galícia i al País Valencià regeix el de guanys del Codi Civil. I si teniu capítols matrimonials, manen ells per damunt de qualsevol supletori (article 1315 del Codi Civil).

Si tots dos feu servir controldealquiler.com

Cada cònjuge entra amb el seu propi compte i fixa a la fitxa de l'habitatge el percentatge que li correspon: les caselles es calculen sempre sobre aquella part i res no es compta dues vegades. Si presentareu conjunta, només en declara un — qui la presenti hi posa el percentatge que suma la unitat familiar, el 100 % si el pis és només vostre, i l'altre no presenta declaració.

Què no cobreix aquesta guia

Si sobre el pis hi ha un usdefruit, la regla de partida ja l'has vista: declara el lloguer l'usufructuari i no el nu propietari. El que es queda fora d'aquí és com es combina això amb el matrimoni —usdefruit d'un i nua propietat de tots dos, usdefruits parcials, usdefruit vitalici del cònjuge vidu—, que demana mirar cada cas. També es queden fora les parelles de fet, que no formen unitat familiar com a parella als efectes de l'article 82 de la Ley del IRPF i per tant no poden presentar declaració conjunta entre elles. Si teniu fills, un dels dos sí que la pot presentar amb ells —l'altre va individual—, però sense la reducció de 2.150 €, que la llei exclou quan conviviu (article 84.2.4t, paràgraf segon, de la Ley del IRPF).

Fonts: Ley 35/2006 del IRPF (art. 11.1, la renda s'obté segons el seu origen «qualsevol que sigui, si escau, el règim econòmic del matrimoni»; art. 11.3, individualització dels rendiments del capital, que remet per als béns comuns a l'art. 7 de la Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio —«per meitat tret que es justifiqui una altra quota», i la mateixa regla per a càrregues i deutes—; art. 82, unitat familiar; art. 84.5, gravamen acumulat); la consulta vinculant V0472-25 de la Dirección General de Tributos, de 25 de març de 2025 (lloguer d'immoble privatiu en un matrimoni en règim de guanys: imputació íntegra al titular); i el Codi Civil (art. 14, veïnatge civil; art. 1315, capítols matrimonials; art. 1316, règim supletori; arts. 1346 i 1347, béns privatius i de guanys; art. 1347.2, els fruits dels béns privatius són de guanys; art. 1354, el pis pagat en part amb diners privatius). Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.

Què és aquesta deducció i a qui li toca

Si el pis que llogues és a Ceuta o Melilla, el rendiment que et doni aquell lloguer dona dret a una deducció del 60 % de la part de la teva quota que correspon a les rendes obtingudes allà (art. 68.4 de la Ley del IRPF). És una deducció estatal: la fixa l'Estat per on s'obté la renda, així que et correspon visquis on visquis. La llista de rendes que la llei en deixa fora (la de l'art. 68.4.2n) no inclou els rendiments dels immobles.

Pas 1: totes les teves rendes s'obtenen a Ceuta o Melilla?

Si la resposta és sí —totes les teves rendes de l'any s'obtenen allà—, a l'annex només has de marcar la casella de l'apartat A). No cal teclejar cap import.

Si només una part de les teves rendes s'obté allà, aleshores sí que cal dir quant, i és on convé anar a poc a poc: continua pel pas 2.

Pas 2: quin número es copia

Per cada habitatge teu a Ceuta o Melilla que hagis tingut llogat, obre la seva fitxa de capital immobiliari a Renta Web i anota la casella 0154, «Rendiment net reduït». Suma només aquestes.

Pas 3: on s'escriu la suma

• Declaració individual → apartat B), fila «Rendiments nets reduïts que donen dret a aplicar la deducció», columna «Rendes incloses a la base imposable general».
• Declaració conjunta → apartat C), que recull la suma de les rendes amb dret a la deducció de tots els membres de la unitat familiar, no només les teves.

I si vas vendre un immoble situat allà? Aquell guany no va amb els rendiments: va a la columna «Rendes incloses a la base imposable de l'estalvi». I compte amb el sou: si no resideixes a Ceuta ni a Melilla, la teva feina no dona dret a aquesta deducció encara que la guanyis allà — l'art. 68.4.2n exclou expressament els rendiments del treball. Un negoci allà sí que suma a la general.

Pas 4: on veus el resultat

L'import de la deducció apareix a la casella 0727, i la calcula el programa a partir del que has anotat a l'annex. Allà no hi escrius res: si et surt un número que no esperaves, el que cal revisar és l'annex, no aquella casella.

Com t'ajuda controldealquiler.com

Quan el teu habitatge és a Ceuta o Melilla, t'ho recordem a la mateixa fitxa i a la pantalla de la declaració, amb els passos de dalt i la casella que cal mirar. El càlcul del teu lloguer —rendiments, despeses per casella, amortització— el fa el nostre motor programat per persones seguint la normativa; aquesta deducció concreta es demana fora, a Renta Web, i per això el que fem és que no se t'escapi i que no copiïs el número equivocat.

Fonts: Ley 35/2006 del IRPF (art. 68.4, deducció per rendes obtingudes a Ceuta o Melilla) i el Manual práctico de Renta de la AEAT (annex de deduccions per rendes obtingudes a Ceuta o Melilla). Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.

Rebre una carta d'Hisenda pel lloguer fa por, però poques vegades és una inspecció. L'habitual és una comprovació de rutina: l'Agència Tributària ha creuat una dada i vol que li acreditis el que vas declarar. Si tens el lloguer ben documentat, es resol aportant papers —sense ensurts—. Aquesta guia t'explica per què arriba, què et demanaran, quant temps tens i com es respon.

Per què t'ha arribat justament a tu

Hisenda no tria a l'atzar: creua informació. Els disparadors més freqüents en un lloguer són:

• El teu llogater es va deduir el lloguer (deducció autonòmica d'arrendatari) i hi va incloure el teu NIF i la referència cadastral del pis: si tu no vas declarar aquell rendiment, salta l'alarma.
• La fiança dipositada a l'organisme autonòmic d'habitatge (és obligatòria) revela que hi ha un lloguer en marxa.
• Consums de subministraments en un habitatge que consta buit, anuncis en portals immobiliaris, o els informes de les plataformes (Airbnb, Booking) en el lloguer turístic.
• Registres públics i, de vegades, denúncies.

Com i on t'arriba la notificació

Depèn de si estàs obligat a relacionar-te amb Hisenda per via electrònica:

• Per carta certificada al teu domicili fiscal si ets un particular no obligat a la via electrònica. El carter fa dos intents de lliurament; si no et localitza, es publica l'anunci i la notificació es dona per feta igualment (el que s'anomena «notificació per compareixença»).
• A la seu electrònica (Dirección Electrónica Habilitada única —DEHú— o la teva Carpeta Ciutadana) si ets societat o t'has donat d'alta a notificacions electròniques. Pots rebre un avís de cortesia per correu o SMS, però aquell avís no és la notificació: que no t'arribi no la invalida.

Compte amb les estafes: comprova sempre la notificació dins de la seu oficial de l'Agència Tributària. Hisenda no envia enllaços de pagament ni demana dades bancàries per SMS ni per correu electrònic.

Quin tipus de revisió és

Gairebé sempre serà una d'aquestes dues:

• Verificació de dades: una discrepància senzilla entre el que vas declarar i el que Hisenda ja sap. Es resol aclarint o corregint.
• Comprovació limitada (la famosa «paral·lela»): la més habitual en lloguer. Hisenda revisa a fons els teus rendiments, despeses i amortització i et pot demanar qualsevol document relacionat. Segueix aquestes fases: requeriment → proposta de liquidació (amb un torn d'al·legacions) → liquidació provisional → i, si no hi estàs d'acord, recurs de reposició (un mes) o reclamació economicoadministrativa.

Quina documentació et demanaran

Cada xifra que vas deduir ha de quedar justificada, vinculada a aquell immoble i prorratejada pels dies que va estar llogat. Això és el que solen reclamar, per blocs:

L'immoble i el contracte. Referència cadastral (surt del rebut de l'IBI), l'escriptura de compra i el contracte d'arrendament complet: no n'hi ha prou amb l'inicial, sinó amb tots els seus annexos, pròrrogues i actualitzacions de renda, i amb el NIF del llogater i l'ús pactat (habitatge habitual o un altre).

Els rendiments (casella 0102). Extractes bancaris on es vegin els cobraments de la renda; si emets rebuts al llogater, aquells rebuts; i el resum anual de la plataforma en el lloguer turístic.

Les despeses, cadascuna amb el seu justificant (factura completa al teu nom sempre que es pugui):

• Interessos i finançament (0105): certificat bancari d'interessos de l'any. Només els interessos, mai el capital ni les amortitzacions anticipades del préstec. Si aquí hi dedueixes la prima de l<fuerte>assegurança de vida lligada a la hipoteca</fuerte>, afegeix-hi el seu rebut i el paper que la vincula al préstec: la <fuerte>FEIN</fuerte> o lescriptura, on consti que el banc la va exigir o que et bonifica el tipus.
• Reparació i conservació (0106): factures de pintura, lampisteria, caldera, manyeria… Compte: una millora no va aquí, s'amortitza (és un dels punts que Hisenda més mira).
• IBI, taxa d'escombraries i comunitat: rebuts, o el certificat de l'administrador de finques per a la comunitat (les derrames de conservació sí; les de millora, no).
• Assegurances (0114): la pòlissa i el rebut de la prima (llar, impagament, responsabilitat civil).
• Amortització del mobiliari (0117): la factura de cada moble o electrodomèstic i la seva data (es dedueix al 10 % durant 10 anys).

L'amortització de l'immoble (casella 0131) és la que més es comprova. Prepara't per acreditar: l'escriptura de compra (preu més despeses i impostos), el desglossament entre sòl i construcció (del rebut de l'IBI o del Cadastre —el sòl no s'amortitza mai—), la data d'adquisició i, si el pis és heretat, el valor que es va declarar a l'Impost de Successions. I una dada cada cop més important: quant portes amortitzat en total, perquè l'amortització acumulada no pot superar el valor d'adquisició de la construcció (criteri del TEAC de 2025).

La reducció per lloguer d'habitatge (el 50 %, 60 %, 70 % o 90 %). Si la vas aplicar, hauràs de demostrar que el pis és l'habitatge habitual del llogater (no temporal ni turístic): el contracte amb aquella destinació, la data (per saber quin percentatge et correspon) i, en els trams alts, el certificat de zona tensionada, l'edat del llogater o els papers de la rehabilitació energètica.

El que Hisenda mira amb més lupa

• Obres cares posades com a reparació quan en realitat són millores (que van per amortització, no al 100 % el primer any).
• Rendiments per sota del que consta a les plataformes o del que va declarar el llogater.
• La reducció per habitatge habitual aplicada a un lloguer que en realitat és turístic o de temporada.
• Amortització mal calculada: sobre el valor del sòl, sense prorratejar per dies, o superant el total acumulable.

El termini: 10 dies hàbils

Des de l'endemà de la notificació tens, per norma general, 10 dies hàbils per contestar (no compten dissabtes, diumenges ni festius). És un termini ampliable: pots demanar una pròrroga, però sol·licita-la almenys 3 dies abans que venci. No ho deixis per al final: gairebé tota la feina és reunir i ordenar papers.

Com es respon, pas a pas

• Entra a la seu electrònica de l'Agència Tributària amb Cl@ve o certificat digital i busca el tràmit «Contestar requerimientos o presentar documentación relacionada con un documento recibido de la AEAT».
• Adjunta els documents en PDF, imatge o ZIP. En acabar, la seu et dona un justificant amb CSV que certifica la data i l'hora: és la teva prova que vas respondre dins de termini. Guarda'l.
• Organitza els papers per concepte i acompanya'ls d'un escrit breu que expliqui cada xifra. Si no pots aportar algun justificant, digues-ho i aporta una prova alternativa (un extracte, una comunicació).

El detall que gairebé ningú no t'explica: els rebuts vells es paguen

Un requeriment et pot demanar justificants d<fuerte>anys enrere</fuerte>. I quan vas a demanar al banc un duplicat dun extracte o un certificat d'interessos antic, moltes entitats et cobren per emetre'l. Has de conservar tota la documentació quatre anys (el termini en què Hisenda pot revisar) —i l'escriptura de compra i el càlcul de l'amortització, mentre en siguis propietari, perquè sostenen la teva deducció cada any i el guany patrimonial el dia que venguis—, així que el que surt barat i tranquil és tenir-ho tot desat i ordenat des del primer dia: t'estalvies aquells càrrecs i l'angoixa de reunir-ho en 10 dies.

Com t'ho posa fàcil controldealquiler.com

La raó de ser de controldealquiler.com és exactament aquesta: que cada número de la teva declaració quedi unit a la seva factura i a la seva pàgina. Quan Hisenda et demana el justificant d'una casella, saps a l'instant quin és i on és —sense remenar ni pagar duplicats—. Tot viu desat i xifrat en un únic lloc, i l'amortització es calcula amb el seu acumulat al dia: justament la xifra que avui exigeix el criteri del TEAC.

Un consell per estar preparat: puja també a l'app el teu contracte (amb els seus annexos), l'escriptura i els rebuts de l'IBI. Per declarar no calen, però si un dia t'arriba un requeriment els tindràs a mà. Els pots desar avui mateix a la pestanya Fitxers i als adjunts de cada contracte.

I recorda com treballem: quan puges una factura, la intel·ligència artificial només escaneja el document i n'extreu l'import i el concepte. Tota la fiscalitat —a quina casella va cada despesa, el prorrateig, l'amortització— l'aplica un motor programat per persones seguint la normativa. Per això cada xifra és traçable fins al seu paper: és el que un requeriment necessita.

Fonts: Ley 58/2003 General Tributaria (arts. 66-67, prescripció i conservació 4 anys) i el seu Reglament d'aplicació (RD 1065/2007, art. 87: termini de 10 dies hàbils per atendre requeriments); Ley 39/2015 (art. 43: la notificació electrònica s'entén rebutjada als 10 dies naturals sense accés); el Manual práctico de Renta de la AEAT (despeses deduïbles i amortització del capital immobiliari); i la resolució TEAC 00653/2025 (l'amortització acumulada no pot superar el valor d'adquisició de la construcció). Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.