¿Cómo declara un matrimonio el alquiler de un piso? Gananciales, privativos y separación de bienes

Cuando hay matrimonio de por medio, el porcentaje que tienes que declarar no sale del contrato de alquiler: sale de dos preguntas distintas, y hay que responder a las dos. ¿De quién es el piso? (ganancial, privativo de uno de los dos, o de los dos por cuotas) y ¿cómo vais a declarar? (individual o conjunta).

Antes de nada: ¿tu piso es ganancial o privativo?

No lo dice la escritura, lo dice el Código Civil. Es privativo (artículo 1346) si ya era tuyo antes de casarte, si lo heredaste o te lo donaron, o si lo compraste con dinero privativo. Es ganancial (artículo 1347) si lo comprasteis durante el matrimonio con dinero común — aunque la escritura esté solo a un nombre. Que aparezca un solo titular en el Registro no lo convierte en privativo.

La matriz: cómo declaráis × qué tipo de piso es

Por qué en conjunta el porcentaje sube. Porque solo hay una declaración, la de la unidad familiar, y en ella entra todo aquello de lo que seáis titulares los dos: el otro cónyuge no presenta ninguna declaración aparte donde poner su parte. Si el piso es solo vuestro —ganancial, privativo de uno, o de los dos por cuotas—, eso es el 100 %. Si además hay un tercero —un hermano, tu padre—, entra solo lo que tengáis vosotros. Y entre un piso ganancial y uno privativo lo que cambia no es el porcentaje, es el titular que se consigna en la casilla 0062. Si el piso es de los dos por mitades, «Común». Si es privativo de uno, su dueño: «Primer declarante» o «Cónyuge».

La mitad es la regla del piso ganancial salvo que se justifique otra cuota (artículo 7 de la Ley 19/1991, al que remite la Ley del IRPF): en un piso comprado en parte con dinero privativo de uno (artículo 1354 del Código Civil) la cuota no es 50/50, y quien acredite otra proporción declara esa.

En una declaración conjunta el porcentaje solo baja del 100 % cuando hay un titular fuera de la unidad familiar: un hermano copropietario, un padre, o alguien con el usufructo del piso. Entre vosotros dos no se reparte nada, porque la unidad familiar presenta una sola declaración y la vivienda entra entera en ella.

La trampa del piso privativo: lo civil y lo fiscal no coinciden

Es la confusión más frecuente, y es contraintuitiva. Civilmente, los frutos de un bien privativo —el alquiler que produce— son gananciales (artículo 1347.2 del Código Civil). El IRPF no sigue esa regla: atribuye el rendimiento a quien sea titular del inmueble (artículo 11.3 de la Ley del IRPF). Así que si el piso es privativo de uno de los dos, el alquiler va íntegro a la declaración de su titular, aunque estéis casados en gananciales. Quien aplica la regla civil y parte el alquiler por la mitad declara la mitad de lo que debe.

Lo ha confirmado la consulta vinculante V0472-25 de la Dirección General de Tributos, de 25 de marzo de 2025: un matrimonio en gananciales alquila un inmueble heredado por uno de ellos —y por tanto privativo—, y la contestación, tras reproducir los artículos 1346 y 1347 del Código Civil, concluye que los rendimientos se imputan «de acuerdo con la titularidad jurídica del mismo, es decir, íntegramente al consultante».

Los gananciales no son el régimen de toda España

La sociedad de gananciales es el régimen supletorio del derecho civil común (artículo 1316 del Código Civil): el que se aplica a falta de capitulaciones, o cuando las hay pero son ineficaces. Pero no todo el mundo se rige por el derecho común, y eso no lo decide dónde vivís ni dónde está el piso: lo decide la vecindad civil de cada uno (artículo 14 del Código Civil), que se hereda de los padres y solo cambia por residir diez años en otro territorio, o dos si lo declaráis en el Registro Civil. Un matrimonio madrileño que compra un piso en Barcelona sigue en gananciales; uno de vecindad catalana que vive en Madrid, no.

Donde el régimen por defecto no es el de gananciales:

• Cataluña y Baleares: separación de bienes. Aquí un piso comprado durante el matrimonio no se hace común por ese solo hecho — cada uno declara su cuota.
• Aragón (consorcio conyugal), Navarra (sociedad de conquistas) y la tierra llana de Bizkaia, Aramaio y Llodio (comunicación foral), en el País Vasco: son regímenes de comunidad con otro nombre. Para lo que aquí importa funcionan igual que los gananciales: el piso común, al 50 %; el privativo, íntegro a su titular.

En Galicia y en la Comunitat Valenciana rige el de gananciales del Código Civil. Y si tenéis capitulaciones matrimoniales, mandan ellas por encima de cualquier supletorio (artículo 1315 del Código Civil).

Si los dos usáis controldealquiler.com

Cada cónyuge entra con su propia cuenta y fija en la ficha de la vivienda el porcentaje que le corresponde: las casillas se calculan siempre sobre esa parte y nada se cuenta dos veces. Si vais a presentar conjunta, solo declara uno — quien la presente pone el porcentaje que suma la unidad familiar, el 100 % si el piso es solo vuestro, y el otro no presenta declaración.

Qué no cubre esta guía

Si sobre el piso hay un usufructo, la regla de partida ya la has visto: declara el alquiler el usufructuario y no el nudo propietario. Lo que se queda fuera de aquí es cómo se combina eso con el matrimonio —usufructo de uno y nuda propiedad de los dos, usufructos parciales, usufructo vitalicio del cónyuge viudo—, que pide mirar cada caso. También se quedan fuera las parejas de hecho, que no forman unidad familiar como pareja a efectos del artículo 82 de la Ley del IRPF y por tanto no pueden presentar declaración conjunta entre sí. Si tenéis hijos, uno de los dos sí puede presentarla con ellos —el otro va individual—, pero sin la reducción de 2.150 €, que la ley excluye cuando convivís (artículo 84.2.4.º, párrafo segundo, de la Ley del IRPF).

Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (art. 11.1, la renta se obtiene según su origen «cualquiera que sea, en su caso, el régimen económico del matrimonio»; art. 11.3, individualización de los rendimientos del capital, que remite para los bienes comunes al art. 7 de la Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio —«por mitad salvo que se justifique otra cuota», y la misma regla para cargas y deudas—; art. 82, unidad familiar; art. 84.5, gravamen acumulado); la consulta vinculante V0472-25 de la Dirección General de Tributos, de 25 de marzo de 2025 (alquiler de inmueble privativo en un matrimonio en gananciales: imputación íntegra al titular); y el Código Civil (art. 14, vecindad civil; art. 1315, capitulaciones; art. 1316, régimen supletorio; arts. 1346 y 1347, bienes privativos y gananciales; art. 1347.2, los frutos de los bienes privativos son gananciales; art. 1354, el piso pagado en parte con dinero privativo). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.