¿Qué es la amortización de la vivienda alquilada y cómo se calcula el 3 %?

Qué es la amortización de la vivienda

Cuando alquilas una vivienda, Hacienda te deja deducir cada año el desgaste teórico de la construcción: es la amortización del inmueble (casilla 0131). No hay factura de por medio — es un porcentaje que se calcula sobre el valor de la vivienda — y suele ser de las deducciones más grandes del alquiler. También es la que más letra pequeña esconde, como verás más abajo.

Cómo se calcula el 3 %

La cuota anual es el 3 % de la base de amortización, que es el mayor de estos dos valores:

• El coste de adquisición de la construcción: lo que pagaste (precio + gastos e impuestos de la compra), quitando la parte del suelo — el suelo no se desgasta y nunca se amortiza. La proporción suelo/construcción sale del recibo del IBI o de la sede del Catastro.
• El valor catastral de la construcción, que figura en el mismo recibo.

¿Y cómo sabes qué parte es suelo y qué parte es construcción? Del recibo del IBI (o de la sede del Catastro): ahí aparecen el valor catastral total y, desglosado, el de la construcción. La proporción entre ambos es tu porcentaje de construcción, y ese mismo porcentaje se aplica a lo que pagaste.

Ejemplo completo: el recibo del IBI dice valor catastral total 100.000 € y valor de la construcción 40.000 € → la construcción es el 40 % (el suelo, sobre todo en las ciudades, suele ser la parte más cara). Pagaste 200.000 € + 20.000 € de gastos e impuestos = 220.000 €; su parte de construcción: 220.000 × 0,40 = 88.000 €. Como 88.000 € es mayor que el valor catastral de la construcción (40.000 €), la base es 88.000 €. Cuota anual: el 3 % → 2.640 €. Después se prorratea por los días que la vivienda estuvo alquilada y por tu porcentaje de propiedad.

¿Hasta cuándo puedes amortizar? 33,3 años, en una compra normal

La amortización reparte el coste de la construcción a lo largo de su vida útil: al 3 % anual, el 100 % del valor de la construcción se amortiza en 33,3 años de alquiler completo (100 ÷ 3). Si compraste hace poco, tienes recorrido de sobra.

El problema: valor catastral contra valor de herencia (criterio TEAC)

El TEAC (el tribunal administrativo de Hacienda) fijó en diciembre de 2025, en unificación de criterio, que la amortización acumulada de todos los años no puede superar el valor de adquisición de la construcción. Ojo: no es un límite que nazca en esa fecha. Una unificación de criterio interpreta la norma que ya estaba vigente —el caso que el TEAC resolvió regulariza el IRPF de 2022—, así que alcanza también a los ejercicios que Hacienda todavía puede revisar: los cuatro últimos. En una compra normal no cambia nada: la base del 3 % y ese tope son el mismo número. El problema aparece cuando amortizas sobre el valor catastral por ser mayor que lo que te costó — el caso típico del piso heredado hace años (los valores declarados en Sucesiones eran bajos) o de la compra muy antigua.

Ejemplo (herencia): la construcción valía 21.000 € en la herencia, pero su valor catastral hoy es 60.000 €. Cada año deduces legalmente el 3 % de 60.000 = 1.800 €… y el depósito total es de solo 21.000 €: se agota en unos 12 años. Todo lo que deduzcas a partir de ahí no es deducible, y Hacienda puede reclamártelo con intereses.

Cómo te lo pone fácil controldealquiler.com

El motor fiscal de controldealquiler.com —programado por personas siguiendo la normativa del IRPF, sin IA calculando— obtiene tu casilla 0131 con la base correcta (suelo excluido, el mayor de los dos valores) y el prorrateo por días alquilados y por tu porcentaje. Y además lleva la cuenta acumulada: te dice cuánto llevas amortizado, cuánto depósito te queda y en qué año se agota, y te avisa con antelación en la pestaña Declaración si te acercas al límite. Si ya venías amortizando antes de usar la app, le das el sumatorio de tus declaraciones anteriores y el contador queda exacto.

Y algo que casi nadie sabe: la amortización se «devuelve» al vender

Mientras alquilas, la amortización juega a tu favor: reduce tus impuestos cada año. Pero si un día vendes la vivienda, todo lo amortizado minora el valor de adquisición a efectos de la ganancia patrimonial: la plusvalía sale mayor y pagarás más en esa venta. Y ojo — Hacienda descuenta la amortización mínima aunque no la hubieras deducido, así que no amortizar no te libra: solo te hace perder la deducción anual. Por eso conviene amortizar siempre, y llevar la cuenta exacta de lo acumulado: la misma cifra que exige el límite del TEAC te la pedirá también la venta.

Fuentes: art. 23.1.b de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) y art. 14 de su Reglamento (3 % sobre el mayor de coste de adquisición o valor catastral de la construcción); sentencia del Tribunal Supremo 1130/2021 (en herencias, el valor declarado en Sucesiones forma parte del coste de adquisición); y resolución TEAC 00653/2025 (la amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición de la construcción). Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional.