Què és l'amortització de l'habitatge llogat i com es calcula el 3 %?

Què és l'amortització de l'habitatge

Quan llogues un habitatge, Hisenda et deixa deduir cada any el desgast teòric de la construcció: és l'amortització de l'immoble (casella 0131). No hi ha cap factura pel mig — és un percentatge que es calcula sobre el valor de l'habitatge — i sol ser de les deduccions més grans del lloguer. També és la que amaga més lletra petita, com veuràs més avall.

Com es calcula el 3 %

La quota anual és el 3 % de la base d'amortització, que és el més gran d'aquests dos valors:

• El cost d'adquisició de la construcció: el que vas pagar (preu + despeses i impostos de la compra), llevant-ne la part del sòl — el sòl no es desgasta i no s'amortitza mai. La proporció sòl/construcció surt del rebut de l'IBI o de la seu del Cadastre.
• El valor cadastral de la construcció, que figura al mateix rebut.

I com saps quina part és sòl i quina és construcció? Del rebut de l'IBI (o de la seu del Cadastre): allà hi apareixen el valor cadastral total i, desglossat, el de la construcció. La proporció entre tots dos és el teu percentatge de construcció, i aquest mateix percentatge s'aplica al que vas pagar.

Exemple complet: el rebut de l'IBI diu valor cadastral total 100.000 € i valor de la construcció 40.000 € → la construcció és el 40 % (el sòl, sobretot a les ciutats, sol ser la part més cara). Vas pagar 200.000 € + 20.000 € de despeses i impostos = 220.000 €; la seva part de construcció: 220.000 × 0,40 = 88.000 €. Com que 88.000 € és més gran que el valor cadastral de la construcció (40.000 €), la base és 88.000 €. Quota anual: el 3 % → 2.640 €. Després es prorrateja pels dies que l'habitatge va estar llogat i pel teu percentatge de propietat.

Fins quan pots amortitzar? 33,3 anys, en una compra normal

L'amortització reparteix el cost de la construcció al llarg de la seva vida útil: al 3 % anual, el 100 % del valor de la construcció s'amortitza en 33,3 anys de lloguer complet (100 ÷ 3). Si vas comprar fa poc, tens recorregut de sobres.

El problema: valor cadastral contra valor d'herència (criteri TEAC)

El TEAC (el tribunal administratiu d'Hisenda) va fixar el desembre de 2025, en unificació de criteri, que l'amortització acumulada de tots els anys no pot superar el valor d'adquisició de la construcció. Compte: no és un límit que neixi en aquella data. Una unificació de criteri interpreta la norma que ja era vigent —el cas que el TEAC va resoldre regularitza l'IRPF de 2022—, de manera que abasta també els exercicis que Hisenda encara pot revisar: els quatre últims. En una compra normal no canvia res: la base del 3 % i aquell topall són el mateix número. El problema apareix quan amortitzes sobre el valor cadastral perquè és més gran que el que et va costar — el cas típic del pis heretat fa anys (els valors declarats a Successions eren baixos) o de la compra molt antiga.

Exemple (herència): la construcció valia 21.000 € a l'herència, però el seu valor cadastral avui és de 60.000 €. Cada any dedueixes legalment el 3 % de 60.000 = 1.800 €… i el dipòsit total és de només 21.000 €: s'esgota en uns 12 anys. Tot el que dedueixis a partir d'aquí no és deduïble, i Hisenda t'ho pot reclamar amb interessos.

Com t'ho posa fàcil controldealquiler.com

El motor fiscal de controldealquiler.com —programat per persones seguint la normativa de l'IRPF, sense IA calculant— obté la teva casella 0131 amb la base correcta (sòl exclòs, el més gran dels dos valors) i el prorrateig per dies llogats i pel teu percentatge. I a més en porta el compte acumulat: et diu quant portes amortitzat, quant dipòsit et queda i en quin any s'esgota, i t'avisa amb antelació a la pestanya Declaració si t'acostes al límit. Si ja venies amortitzant abans de fer servir l'app, li dones el sumatori de les teves declaracions anteriors i el comptador queda exacte.

I una cosa que gairebé ningú no sap: l'amortització es «torna» en vendre

Mentre llogues, l'amortització juga a favor teu: et redueix els impostos cada any. Però si un dia véns l'habitatge, tot allò amortitzat minora el valor d'adquisició a efectes del guany patrimonial: la plusvàlua surt més gran i pagaràs més en aquella venda. I compte — Hisenda descompta l'amortització mínima encara que no l'haguessis deduït, així que no amortitzar no te'n lliura: només et fa perdre la deducció anual. Per això convé amortitzar sempre, i portar el compte exacte de l'acumulat: la mateixa xifra que exigeix el límit del TEAC te la demanarà també la venda.

Fonts: art. 23.1.b de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) i art. 14 del seu Reglament (3 % sobre el més gran de cost d'adquisició o valor cadastral de la construcció); sentència del Tribunal Suprem 1130/2021 (en herències, el valor declarat a Successions forma part del cost d'adquisició); i resolució TEAC 00653/2025 (l'amortització acumulada no pot superar el valor d'adquisició de la construcció). Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.