Renta Web et pregunta el «tipus d’arrendament» abans que res: què marcar

La pantalla que bloqueja l’alta

A Renta Web, cada lloguer viu dins del seu immoble, i cada immoble pot tenir diversos contractes. En obrir «Informació addicional» de l’ús arrendament apareix una finestra per contracte, i el primer d’aquella finestra és un llapis: «Tipus d’arrendament». Fins que no l’omples, els dies, els ingressos i les despeses estan deshabilitats.

No és un tràmit: d’allà surt la reducció que s’aplica al teu rendiment net, i és el que més canvia el que acabes pagant. Són dues preguntes encadenades —a què es destina l’habitatge i quan es va signar el contracte— i, si el contracte és recent, una tercera finestra amb els casos que apugen la reducció.

Primera pregunta: a què es destina l’habitatge

Renta Web ofereix dues opcions, i l’elecció no és d’estil: decideix si hi ha reducció o no n’hi ha.

• «Arrendament d’habitatge habitual»: el llogater hi viu. La llei demana que el contracte es destini a satisfer la seva necessitat permanent d’habitatge, no que aparegui la paraula «habitual» al paper.
• «Altres arrendaments», que Renta Web descriu com a locals, habitatges de temporada, etc.: aquí no hi ha cap reducció.

La frontera la marca la Llei d’Arrendaments Urbans: el lloguer d’habitatge és el que atén aquella necessitat permanent, i el de temporada —un curs escolar, una obra, uns mesos de feina— és un contracte diferent encara que el llogater hi dormi cada nit. El lloguer turístic tampoc és habitatge: va sempre a «Altres arrendaments».

I llogar per habitacions? Hisenda ha admès la reducció quan s’acredita que aquella habitació és l’habitatge del llogater, i en aquest cas s’aplica el percentatge general. No donis per fets els trams del 60, el 70 o el 90 %: estan pensats per al lloguer de l’habitatge sencer.

Segona pregunta: quan es va signar el contracte

Si has marcat habitatge habitual, Renta Web demana triar entre «Contracte anterior al 26 de maig de 2023» i «Contracte a partir del 26 de maig de 2023». Aquell dia va entrar en vigor la Llei d’Habitatge, i els contractes signats abans conserven el 60 % de sempre mentre durin: no se’ls aplica l’escala nova.

El que compta és la data de formalització del contracte, així que convé saber què la mou i què no:

• Prorrogar no la mou. Les pròrrogues de la Llei d’Arrendaments Urbans —l’obligatòria anual i la tàcita de l’article 10— són el mateix contracte.
• Modificar el contracte tampoc. Rebaixar la renda deixant-lo vigent en la resta no crea «un nou contracte d’arrendament sobre el mateix habitatge»: ho va dir Hisenda a la consulta vinculant V2445-25, negant per això el 90 % a qui només havia rebaixat la renda. D’una modificació del termini no n’ha dit el mateix encara: si el que canvies és la durada, no ho donis per fet.
• Signar-ne un de nou sí. Encara que sigui amb el mateix llogater i el mateix habitatge, a partir d’aquí entres a l’escala del 50 al 90 %.
• La tàcita reconducció és terreny no trepitjat. Si el contracte va esgotar totes les pròrrogues i continua per l’article 1566 del Codi Civil, no hi ha cap consulta d’Hisenda que digui què passa amb el 60 %. La mateixa Direcció General de Tributs descriu aquesta figura com el naixement d’un contracte nou, encara que per a un altre avantatge —la vella deducció del llogater— va dir que, només a aquells efectes, el contracte manté la seva vigència. Si és el teu cas, no ho donis per fet.

Si el contracte és del 2023 endavant: la segona finestra

En acceptar, Renta Web obre «Reducció per a arrendaments d’immobles destinats a habitatge habitual» i et deixa marcar un de tres casos, que són els que apugen la reducció per damunt del general:

• 90 %: has signat un contracte nou sobre un habitatge en zona de mercat residencial tensionat i la renda s’ha rebaixat més d’un 5 % respecte de l’última del contracte anterior, ja actualitzada. L’ha de signar el mateix arrendador, i no s’hereta: el contracte següent ha de tornar a abaixar-la.
• 70 % per llogater jove: habitatge en zona tensionada llogat per primera vegada per tu a un llogater de 18 a 35 anys. «Primera vegada» es mesura en tu, no en l’habitatge: si el va llogar el propietari anterior, continues complint. Amb diversos llogaters, la reducció s’aplica sobre la part que correspon als que tenen aquesta edat.
• 70 % per lloguer social: el llogater és una Administració o una entitat sense ànim de lucre acollida al règim fiscal especial de les entitats sense finalitats lucratives, i destina l’habitatge a lloguer social amb una renda per sota de la del programa estatal d’ajuts, o a allotjar persones en situació de vulnerabilitat econòmica en el sentit de la llei de l’ingrés mínim vital. També hi entra l’habitatge acollit a un programa públic o a una qualificació que en limita la renda, i aquesta via no depèn de qui sigui el llogater (consulta vinculant V0542-26). Cap d’aquests casos exigeix zona tensionada.
• 60 % per rehabilitació: l’habitatge es va rehabilitar i l’obra es va acabar en els dos anys anteriors a la signatura. No val qualsevol reforma: el reglament demana una obra subvencionada per un pla estatal d’habitatge, o una que refaci estructura, façanes o cobertes i costi més del 25 % del valor de mercat que tingués l’habitatge en començar les obres —o del preu de compra, només si la vas comprar en els dos anys anteriors a aquell moment—, descomptant-ne el sòl.
• 50 %: el general, el que s’aplica quan no es dona cap dels anteriors.

La casella que et deixa sense cap reducció

A la mateixa pantalla del tipus d’arrendament hi ha, des de la declaració del 2025, una casella per marcar si l’habitatge és en zona tensionada i el contracte incompleix l’article 17.6 de la Llei d’Arrendaments Urbans. Marcar-la deixa el lloguer sense cap reducció, tampoc la del 50 %.

Aquell article s’incompleix de dues maneres. La primera, passar-se del límit: la renda del contracte nou no pot superar l’última renda d’un contracte d’habitatge habitual que estigués vigent en els cinc anys anteriors en aquell mateix habitatge, ja actualitzada, tret de pujades taxades de fins a un 10 % per rehabilitació, per obres d’accessibilitat o d’estalvi energètic —del 30 % d’energia primària no renovable, amb certificat— acabades en els dos anys anteriors, o per signar a deu anys o més, o per donar al llogater el dret a prorrogar-lo voluntàriament fins a deu anys o més en els mateixos termes. La segona, repercutir al llogater despeses que el contracte anterior no li repercutia. La nota que ensenya Renta Web només desenvolupa la primera.

Compte amb l’exercici que declares

L’escala del 50 al 90 % i la mateixa data del 26 de maig de 2023 regeixen des de la declaració del 2024. A les del 2021, 2022 i 2023, tot lloguer d’habitatge portava el 60 %, sense distingir per data de signatura, i la pantalla de Renta Web d’aquells anys ni tan sols preguntava la data de signatura. Si presentes una complementària o una rectificació d’un any anterior, no li apliquis l’escala nova.

I el que Renta Web demana just després

En habitatge habitual és obligatori un altre llapis, «Data del contracte i NIF dels arrendataris»: sense ell, Renta Web avisa en acceptar. A «Altres arrendaments» no es demana. És el moment de tenir a mà el contracte i el DNI de cada llogater, inclòs el segon si n’hi ha.

Què fa controldealquiler.com amb això

Nosaltres no calculem la reducció: l’aplica Renta Web sobre el teu rendiment net. El que fa la pestanya Declaració és obrir cada contracte amb l’opció que li correspon segons les dades que tinguis carregades —turístic o temporada van a «Altres arrendaments»; un contracte signat abans del 26 de maig de 2023 va al 60 % si és l’habitatge habitual del llogater— i, quan la dada no consta, dir-ho en comptes de suposar-la: la zona exacta, l’edat del llogater o si l’obra va ser una rehabilitació no són a l’app, i són teus.

Fonts: Llei 35/2006 de l’IRPF (article 23.2, reducció per arrendament d’habitatge; disposició transitòria 38a, contractes anteriors al 26 de maig de 2023); Llei 12/2023 pel dret a l’habitatge (disposició final 2a, que dona la redacció actual a l’article 23.2, i disposició final 9a, que la posa en vigor l’1 de gener de 2024); Llei d’Arrendaments Urbans (articles 2 i 3, habitatge davant de temporada; 9 i 10, pròrrogues; 17.6, límit de renda en zona tensionada); article 41.1 del Reglament de l’IRPF (què és rehabilitar); article 1566 del Codi Civil (tàcita reconducció); i el Manual pràctic de Renda de l’Agència Tributària. Que modificar el contracte no en crea un de nou ho diu la consulta vinculant V2445-25; que el programa públic és una via pròpia del 70 %, la V0542-26; que el 90 % no s’hereta, la V0540-25; i que hi cap la reducció en el lloguer per habitacions, la V0412-25. Els rètols de les pantalles estan presos de Renta WEB Open, el simulador públic de l’AEAT, el 22 de setembre de 2026. Aquesta guia és informativa i no substitueix l’assessorament d’un professional.