Deduccions per llogar a llarg termini: la reducció de l'IRPF que el temporal i el turístic no tenen

El nom importa: no és una deducció, és una reducció

Gairebé tothom ho busca com a «deducció per lloguer», i per això ho escrivim així al títol. Però el que hi ha a la llei és una reducció, i la diferència es nota a la butxaca.

• Una deducció es resta de la quota: de l'impost ja calculat. Un euro de deducció és un euro menys d'impost.
• Una reducció es resta de la base: del benefici del lloguer, abans de calcular l'impost. Un euro de reducció t'estalvia el que marqui el teu tipus: si el teu tram és el 30 %, trenta cèntims.

La reducció per lloguer d'habitatge és de les segones, i s'aplica sobre el rendiment net positiu: els ingressos del lloguer menys les despeses deduïbles. Si aquell resultat és negatiu —un any amb una derrama grossa, per exemple— no hi ha res a reduir: la reducció no augmenta la pèrdua.

Per què existeix

No és un premi al propietari: és una palanca de política d'habitatge, escrita a la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge. L'Estat rebaixa l'IRPF com més s'assembla el teu contracte al que busca: habitatge estable, de vegades més barat, de vegades en una zona tensionada, de vegades amb obra al darrere. El 50 % és el terra dels contractes nous per llogar habitatge; el 90 %, el premi per abaixar la renda. I si el contracte no cobreix la necessitat d'habitatge de ningú, no hi ha incentiu: aquest és el cas del lloguer de temporada i del turístic.

Si el teu contracte és anterior al 26 de maig de 2023: el 60 % de sempre

És el cas de la majoria dels contractes vius avui, i l'error que més vegades hem vist: aplicar el 50 % «perquè és el general» a un contracte antic al qual li correspon el 60 %.

La disposició transitòria 38a de la Llei de l'IRPF ho diu així: als rendiments de contractes d'arrendament d'habitatge celebrats abans de l'entrada en vigor de la Llei 12/2023 —el 26 de maig de 2023— se'ls aplica la reducció de l'article 23.2 en la redacció vigent a 31 de desembre de 2021, que era el 60 % sense graons ni zones. Aquell 60 % val a les declaracions de 2024 i següents, mentre duri aquell contracte.

Dues precisions que eviten ensurts:

• La data que compta és la de celebració del contracte, no la de l'any que declares. Un contracte de 2019 que encara és viu porta el 60 % a la declaració de 2026.
• Prorrogar no és signar de nou. La pròrroga legal, la pactada i la pròrroga tàcita de l’article 10 de la Llei d’Arrendaments Urbans continuen sent aquell contracte de 2019: el 60 % es manté. Tampoc no canvia la data rebaixar la renda deixant-lo vigent en la resta: Hisenda ha dit que allà no hi ha «un nou contracte d’arrendament sobre el mateix habitatge» (consulta vinculant V2445-25). Signar un contracte nou, encara que sigui amb el mateix llogater i el mateix habitatge, sí que canvia la data, i a partir d’aquí entres a l’escala del 50-90 %. Cas a part: si el contracte va esgotar totes les pròrrogues i continua per tàcita reconducció (article 1566 del Codi Civil), no hi ha cap consulta d’Hisenda que ho resolgui i la mateixa Direcció General de Tributs descriu aquesta figura com el naixement d’un contracte nou. Si és el teu cas, no donis per fet el 60 %.

Si el vas signar des d'aquella data: els quatre percentatges

Aquesta és l'escala que l'article 23.2 aplica als contractes signats des del 26 de maig de 2023, i que s'utilitza a les declaracions des de l'exercici 2024. Funciona en cascada: si no arribes al 90 %, es mira el 70 %; si tampoc, el 60 %; i si no, el 50 %.

• 90 % — Has signat un contracte nou, tu mateix (la llei diu «el mateix arrendador»), sobre un habitatge situat en zona de mercat residencial tensionat, i la renda inicial està rebaixada en més d'un 5 % respecte de l'última renda del contracte anterior d'aquell mateix habitatge, un cop aplicada a l'anterior la seva clàusula d'actualització. Compte: el 90 % és d’aquell contracte. Si més endavant en signes un altre, cal tornar a abaixar més d'un 5 % respecte de l'última renda d'aquest; mantenir la renda en un contracte nou et torna al percentatge que et toqui. Ho va dir la Dirección General de Tributos el 2025 (consulta V0540-25). Prorrogar, en canvi, no és signar-ne un de nou.
• 70 % — Si no arribes al 90 %, i es dona una d'aquestes dues: (1) és la primera vegada que llogues aquell habitatge, és en zona tensionada i el llogater té entre 18 i 35 anys —si hi ha diversos llogaters, la reducció s'aplica només sobre la part del rendiment que correspon als que compleixen l'edat—; o (2) el llogater és una Administració Pública o una entitat sense fins lucratius que destina l'habitatge a lloguer social per sota de la renda del programa estatal d'ajuts, o a allotjar persones en situació de vulnerabilitat econòmica, o l'habitatge està acollit a un programa públic que li limita la renda. Aquest segon cas no exigeix zona tensionada.
• 60 % per rehabilitació: l’habitatge es va rehabilitar i l’obra es va acabar en els dos anys anteriors a la signatura. No val qualsevol reforma: el reglament demana una obra subvencionada per un pla estatal d’habitatge, o una que refaci estructura, façanes o cobertes i costi més del 25 % del valor de mercat que tingués l’habitatge en començar les obres —o del preu de compra, només si la vas comprar en els dos anys anteriors a aquell moment—, descomptant-ne el sòl.
• 50 % — En qualsevol altre cas. És el percentatge normal del lloguer d'habitatge.

Les tres maneres de quedar-te sense la reducció

Aquí és on es perden diners de debò, perquè són requisits que no apareixen a la taula de percentatges.

• Que el contracte no sigui d'habitatge. La reducció és per a l'arrendament d'immobles destinats a habitatge: una edificació habitable la destinació primordial de la qual sigui satisfer la necessitat permanent d'habitatge del llogater, en el sentit de l'article 2 de la Llei d'Arrendaments Urbans. No ho decideix l'etiqueta que li posis al contracte: ho decideix la destinació real, i és una qüestió de fet que et toca poder provar a tu.
• Que part del rendiment aparegui en una comprovació. La reducció només s'aplica sobre el rendiment net positiu que hagis calculat tu en una autoliquidació presentada abans que Hisenda iniciï una verificació de dades, una comprovació limitada o una inspecció. El que es regularitzi després —ingressos que no hi eren, despeses que no hi havien d'anar— va sense reducció, encara que ho acceptis durant el procediment; el que ja anava bé a la teva declaració es queda com estava. L'ensurt de debò és no haver declarat el lloguer: allà no hi ha res sobre què aplicar el percentatge, i a sobre arriben recàrrec o sanció.
• Que el contracte nou en zona tensionada incompleixi el límit de renda. L'article 23.2 acaba dient que tampoc no hi ha reducció —cap, tampoc el 50 %— en els contractes que incompleixen l'article 17.6 de la Llei d'Arrendaments Urbans. Aquell article no és l'índex de preus: és que la renda d'un contracte nou, mentre la zona està declarada, no pot superar l'última renda d'habitatge habitual dels últims cinc anys en aquell mateix pis, ja actualitzada, ni colar despeses que abans no es repercutien. Hi ha un 10 % addicional taxat (rehabilitació, estalvi energètic del 30 %, millores d'accessibilitat, o contracte a deu anys). Si ets gran tenidor, o el pis no va tenir contracte d'habitatge en cinc anys i així ho diu la declaració de zona, s'aplica a més el límit de l'índex oficial (article 17.7).

Per què el lloguer de temporada i el turístic no tenen aquesta reducció

Perquè la prova no és la durada del contracte ni com l'anomenis: és per a què serveix l'habitatge. L'Agència Tributària, al seu Manual pràctic de Renda, pren la definició de l'article 2 de la Llei d'Arrendaments Urbans —edificació habitable la destinació primordial de la qual sigui la necessitat permanent d'habitatge del llogater— i conclou: «en cap cas resultarà aplicable la reducció assenyalada quan l'arrendament de l'immoble se celebri per temporada, sigui aquesta d'estiu o qualsevol altra».

Un contracte d'estiu, d'uns mesos per unes obres o per un trasllat de feina, cobreix una necessitat temporal. És un arrendament per a ús diferent del d'habitatge (article 3 de la mateixa llei), perfectament legal i de vegades la millor opció per al propietari, però sense aquesta reducció. El lloguer a estudiants de setembre a juny, amb el llogater que torna a casa seva a l'estiu, és el cas de la consulta V3162-21: la Dirección General de Tributos no admet la reducció. Alguns tribunals han estat més flexibles amb aquells deu mesos; Hisenda, no, i aquesta guia segueix el criteri que t'aplicaran si et comproven.

El turístic queda fora per la mateixa raó —no cobreix una necessitat permanent d'habitatge—, i així ho va fixar el Tribunal Econòmic-Administratiu Central el 2018. A més, si prestes serveis propis d'hostalatge ja no ets en capital immobiliari, sinó en activitat econòmica, que és un altre règim sencer.

Tres situacions frontereres que convé tenir clares:

• Habitacions. Llogar per habitacions no t'exclou per si sol: la Dirección General de Tributos va admetre el 2025 (consulta V0412-25) la reducció quan queda acreditat que les habitacions són l’habitatge del llogater. Això sí, aquella consulta ancora el 50 %; els trams del 60, 70 i 90 % estan pensats per a «l'habitatge», així que no donis per fet que una habitació els obre. I si el que llogues és el curs acadèmic d'un estudiant que torna a casa a l'estiu, això és temporada: no hi ha reducció.
• Llogater que és una empresa. Per regla general no hi ha reducció, perquè una societat no té «necessitat d'habitatge», i tampoc no val una destinació genèrica «per als seus empleats». Sí que n'hi ha quan des del primer moment queda acreditat al contracte l’ús exclusiu de l'habitatge per una persona física determinada.
• Canviar de modalitat a mitjan any. Si un mateix pis va estar cinc mesos en turístic i set amb un contracte d'habitatge, la reducció només arriba al rendiment de la part d'habitatge. Per això els comptes van separats per contracte i per dies, no en un únic sac anual: a l'aplicació, això són dues altes del mateix habitatge, una per modalitat.

Si el llogater és de la família

Si llogues al teu cònjuge o a un familiar fins al tercer grau —també els familiars polítics (sogres, cunyats, gendres i nores, oncles i nebots del teu cònjuge)— hi ha un terra: el rendiment no pot quedar per sota del que Hisenda imputa a un pis buit. Aquest terra no et treu la reducció; t'impedeix que, després d'aplicar-la, el resultat baixi d'aquell mínim. Et calculem aquest mínim i t'expliquem d'on surt; Renta Web compara el teu rendiment amb ell i declara el major dels dos. I compte: diverses deduccions autonòmiques exclouen expressament el familiar. Convé saber-ho abans de signar a la baixa «perquè és família».

Les altres deduccions: les de la teva comunitat autònoma

Al costat de la reducció estatal hi ha un segon bloc: les deduccions autonòmiques per a l'arrendador. Aquestes sí que són deduccions de debò —es resten de la quota— i avui existeixen en deu comunitats: Madrid, Cantàbria, Astúries, Castella i Lleó, Illes Balears, Canàries, Aragó, Galícia, Comunitat Valenciana i Extremadura. En total, setze. Si resideixes a Catalunya, Andalusia, Múrcia, Castella-la Manxa, la Rioja o les ciutats autònomes, aquest segon bloc no se t'aplica.

Van per temes que es repeteixen: les despeses derivades de l'arrendament, posar en lloguer un habitatge buit, rehabilitar per llogar al medi rural, la prima de l’assegurança d'impagament o cedir l'habitatge a un programa de lloguer social.

Dues regles que cal tenir en compte:

• S'aplica el catàleg de la teva comunitat de residència, no el de la comunitat on és el pis (article 72 de la Llei de l'IRPF). Que l'habitatge sigui en aquella mateixa comunitat és, en deu de les setze, un requisit afegit; però el catàleg el fixa on vius tu.
• El contracte llarg ajuda, però no és el requisit de totes. Les d'habitatge buit solen demanar tres anys de durada, habitatge habitual del llogater, fiança dipositada a l'organisme autonòmic i un límit de renda; les de despeses o d'assegurança d'impagament es conformen amb un any, o ni això. El que sí que és comú és que el turístic i el de temporada, com a regla, no hi entren: les que exigeixen que sigui l'habitatge habitual del llogater els deixen fora soles.

Què guardar per poder defensar-la

La reducció és de les coses que Hisenda mira en un requeriment per lloguer, i es defensa amb papers, no amb explicacions:

• El contracte, amb la destinació d'habitatge escrita i amb la seva data: la data decideix el percentatge.
• Prova que el llogater hi viu: empadronament, subministraments al seu nom, correspondència. No és un requisit de la llei; és el que et demanaran si discuteixen la destinació.
• El resguard de la fiança dipositada on ho exigeixi la teva comunitat. No és requisit de la reducció estatal, però demostra que el contracte existeix i sí que el demanen diverses deduccions autonòmiques.
• Per al 90 %: el contracte anterior d'aquell mateix habitatge, amb la seva última renda i la seva clàusula d'actualització, i que el nou l'hagis signat tu.
• Per al 70 % de llogater jove: el document d'identitat del llogater i que sigui el primer lloguer teu d'aquell habitatge. Per al 70 % social, el conveni amb l'Administració o l'entitat.
• Per al 60 %: les factures de la rehabilitació en el sentit del reglament —estructura, façanes, cobertes, o obra subvencionada del pla d'habitatge—, la subvenció si n'hi va haver i la data de fi d'obra.
• La declaració presentada dins de termini: la reducció es perd sobre el que aflori després.

Què fem nosaltres i què no

Nosaltres no calculem la reducció de l'article 23.2: ho fa automàticament Renta Web. controldealquiler.com t'avisa si la teva província té zones declarades com a tensionades i t'acompanya al cercador oficial. Tampoc no qualifiquem si la teva obra va ser una rehabilitació. Aquell percentatge s'aplica a Renta Web, que és l'autoritat sobre aquell càlcul: allà la reducció surt a la casella 0150 i el resultat a la 0154, «rendiment net reduït», i les calcula el programa.

El que sí que calculem és cada ingrés i cada despesa a la seva casella, per habitatge i per contracte, amb els seus dies de lloguer, amb el document original darrere de cada euro i amb la declaració de cada exercici guardada tal com es va presentar. Revisem les possibles deduccions de la teva comunitat i et preparem la resposta als requeriments. Si tens mala sort i t'arriba un requeriment d'Hisenda, la reducció es discuteix amb el contracte, la fiança i les factures. Això és el que et deixem preparat.

Aquesta guia és de l'IRPF estatal (model 100); si tributes al País Basc o a Navarra, la teva normativa foral és una altra. Fonts: Llei 35/2006 de l’IRPF (article 23.2, reducció per arrendament d'habitatge; disposició transitòria 38a, contractes anteriors al 26 de maig de 2023; article 24, rendiment mínim en cas de parentiu; article 72, residència autonòmica); Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge (disposició final 2a, que dona la redacció actual a l'article 23.2 amb efectes per als contractes celebrats des de l'entrada en vigor de la llei; disposició final 9a: la llei entra en vigor el 26 de maig de 2023 i aquella disposició final 2a, l'1 de gener de 2024); Llei d'Arrendaments Urbans (articles 2 i 3, habitatge davant de temporada; article 17.6, límit de renda del contracte nou en zona tensionada; article 17.7, límit de l'índex); article 41.1 del Reglament de l’IRPF (concepte de rehabilitació); i el Manual pràctic de Renda de l’Agència Tributària. Que el 90 % no s'hereta al contracte següent ho diu la consulta vinculant V0540-25 de la Dirección General de Tributos, de 28 de març de 2025; que la reducció del 50 % cap en el lloguer per habitacions quan s'acredita que són l'habitatge del llogater, la V0412-25, de 20 de març de 2025; i el curs escolar de deu mesos, la V3162-21. El criteri sobre el lloguer turístic és del Tribunal Econòmic-Administratiu Central, resolució de 8 de març de 2018 (00/05663/2017), i el de l'arrendament a una persona jurídica amb ús exclusiu d'una persona física identificada, el de la seva resolució de 8 de setembre de 2016. Les zones de mercat residencial tensionat són les de la resolució del Ministeri i es consulten a SERPAVI. Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.