Guia per a nous arrendadors: què he de tenir en compte?

Has decidit llogar un habitatge. Enhorabona! Ara hauràs de portar una petita comptabilitat, perquè quan et toqui fer la declaració de la renda al programa d'Hisenda (Renta Web) ho puguis informar correctament. En aquesta guia t'ajudem a entendre què has de tenir en compte.

Parlarem de força documents. Els has de guardar, perquè Hisenda et pot demanar informació de tots els anys que l'exercici fiscal no hagi prescrit (4 anys enrere) i has de tenir la documentació que doni suport a tota la informació del lloguer.

El primer document serà el contracte de lloguer.

El contracte de lloguer

Al contracte ha de quedar escrit l'ús a què es destina l'habitatge: si és habitatge permanent del llogater, lloguer de temporada o ús turístic. En funció de les diferents modalitats s'apliquen unes deduccions o unes altres. En aquesta guia per a principiants ens centrarem en el lloguer d'habitatge permanent, que és el més habitual.

Pots trobar molts models de contracte. Entre altres coses, haurà d'incloure:

La durada: almenys cinc anys

Pots signar pel termini que vulguis, però la llei dona al llogater el dret a prorrogar-lo any rere any fins a cinc. És un dret del llogater: no li pots demanar que deixi l'habitatge llevat dels casos taxats de la llei —l'habitual, i només si ho vas deixar escrit en signar: que necessites l'habitatge per a tu o per a un familiar proper—. Als cinc anys el contracte es pot acabar o renovar; no hi entrem en detall en aquesta guia. El llogater sí que pot marxar abans, però no quan vulgui: la llei el deixa desistir un cop passats sis mesos, avisant amb trenta dies d'antelació. Si ho vau pactar per escrit, et deu una indemnització d'una mensualitat per cada any que quedés pendent.

La renda i la seva actualització

La renda la fixes lliurement llevat que l'habitatge estigui en zona tensionada: llavors un contracte nou té topall.

La renda s'actualitza anualment si ho heu pactat al contracte. L'increment no pot passar de l'índex legal, i aquest índex depèn de la data:

• Contractes signats abans del 26 de maig de 2023: el que hàgiu pactat, gairebé sempre l’IPC.
• Contractes signats des d'aquella data: el sostre és l’IRAV que publica l'INE, pensat perquè la pujada no es dispari respecte de l'IPC. Si vau pactar un índex més baix, mana el pacte.

La pujada no és automàtica: es notifica per escrit.

Qui paga què

Al contracte es reparteix qui assumeix la comunitat, l'IBI i la taxa d'escombraries: pots pactar que els pagui el llogater, però amb l'import determinat per escrit. Els subministraments amb comptador són del llogater per llei: el recomanable és canviar-ne la titularitat el dia de les claus, i si es queden al teu nom i els hi cobres, són ingrés i despesa alhora.

Les despeses d'agència i de formalització del contracte van sempre a càrrec de l'arrendador.

La fiança: un mes, i a la majoria de comunitats cal dipositar-la

En signar has d'exigir una fiança d'una mensualitat de renda. És obligatòria per llei. Pots demanar a més garanties extra —un dipòsit, un aval— per un màxim de dues mensualitats més.

A la majoria de comunitats aquesta fiança es diposita a l'organisme d'habitatge, tot i que no totes ho demanen, en el termini que fixi cadascuna (normalment un o dos mesos). Te'n donen un resguard, i aquest resguard importa: hi ha sanció si no ho fas, i moltes deduccions autonòmiques l'exigeixen.

En acabar el contracte tens un mes des del lliurament de claus per tornar la fiança. Si hi va haver dipòsit, tu el recuperes de l'organisme abans de tornar-la al llogater.

Els ingressos

Un cop s'inicia el contracte cal fer seguiment d'ingressos i despeses. Pagaràs impostos pels beneficis del lloguer, per la qual cosa és important reflectir totes les despeses que tens per llogar, perquè redueixen el teu impost.

La regla és senzilla: és ingrés la renda que et correspon per cada mes de l'any. També ho són els subministraments que et pagui el llogater (internet, electricitat…): es declaren com a ingrés, i aquest mateix import també tindrà la seva entrada com a despesa.

En el lloguer d'habitatge a un particular no hi ha IVA —està exempt, així que no factures amb IVA ni presentes trimestrals— i no hi ha retenció.

Les despeses que pots descomptar

D'aquests ingressos en descomptes les despeses de tenir l'habitatge llogat, cadascuna en diferents parts de la declaració de la renda.

Les principals despeses que resten als teus ingressos són les següents. Com que tenen alguna regla especial, les agrupem segons el seu comportament i les anem explicant.

Les despeses imprescindibles per poder llogar

Comencem per les despeses que són imprescindibles perquè puguis llogar l'habitatge. Imagina que compres l'habitatge i necessita una reforma per poder-lo llogar: és una reforma amb unes despeses significatives (per exemple, 10.000 €) per canviar el terra i reformar un bany i la cuina.

Aquestes s'anomenen despeses de reparació i conservació, perquè la casa ja tenia abans una cuina i un bany, però ara tu la reformes per poder llogar. És una despesa obligatòria per llogar-la, de manera que podràs descomptar aquesta despesa al 100 % dels ingressos del lloguer.

La reforma la pots fer un any i que el llogater entri el següent: la despesa no es perd, espera que hi hagi lloguer contra el qual descomptar-la (tens quatre anys).

Un altre exemple d'aquest bloc és la despesa de formalització del contracte, el servei d'una immobiliària o d'un advocat per llogar, o l'assegurança d'impagament de lloguer: evidentment, si no hi hagués lloguer no hi hauria despesa d'assegurança d'impagament del lloguer. Totes aquestes despeses resten al 100 % sobre els ingressos del lloguer.

Les despeses que tindries igualment, llogessis o no

Però hi ha altres despeses que tindries igualment, tant si llogaves l'habitatge com si no. Per exemple:

• Comunitat de propietaris i derrames.
• Assegurança de l'habitatge.
• Impostos (IBI, taxa d'escombraries…).
• Despeses de finançament, si has comprat l'habitatge amb hipoteca.

Aquestes altres despeses també són desgravables, però només si la casa està llogada. Pots desgravar el cost de la comunitat de propietaris, però si hi ha un mes que l'habitatge NO està llogat, aquell mes no te'l podràs desgravar. Cal tenir en compte els dies de l'any que l'habitatge està llogat i prorratejar les despeses a les dates llogades. Un exemple fàcil: si el rebut de l'IBI (que és anual) són 300 € i tu llogues l'habitatge només 6 mesos, et podràs desgravar només 150 € d'aquell cost.

Els béns mobles: un 10 % cada any

Un tercer bloc són els béns mobles (llits, armaris, TV, sofà…). Com que aquests béns duren molts anys, la comptabilitat que Hisenda estableix és que pots repercutir el cost d'aquests béns un 10 % anualment. Si una TV et costa 300 €, cada any que la lloguis en podràs descomptar 30 €. A aquest bloc també se li aplica que la casa ha d'estar llogada: aquella mateixa TV, si la casa està llogada només 6 mesos, només en podràs imputar 15 € de cost.

L'amortització de l'habitatge: el 3 %

I hem deixat per al final probablement el més important (perquè és una quantitat alta que minora força els teus impostos), perquè també és el més complex d'entendre: l'amortització de l'habitatge.

Quan compres el teu habitatge compres dues coses: el sòl on hi ha l'habitatge i també la construcció (l'edifici). El sòl, òbviament, sempre hi serà. Però l'edifici, l'habitatge, també s'espatlla i es degrada amb els anys. Perd valor, i Hisenda et permet que ho reflecteixis com un cost del teu lloguer: s'amortitza com a cost el 3 % del valor de la construcció.

Per poder calcular aquest 3 % has de tenir el rebut de l'IBI, que estableix quin % del total és sòl i quin és construcció, i el cost del teu habitatge: escriptura de compravenda i tots els rebuts dels costos de compravenda (impostos, notaria, immobiliària…). Imagina que el rebut de l'IBI estableix que del total el 40 % és construcció i el 60 % és sòl. Si l'habitatge t'ha costat (incloent-hi els costos) 200.000 € —allà compres tant sòl com construcció—, això vol dir que de construcció en tens 80.000 €. I el 3 % anual d'això són 2.400 € l'any, que minora els teus ingressos. Com veus, és una quantitat important: en tenir menys ingressos, pagaràs després menys impost.

Aquesta amortització també requereix que l'habitatge estigui llogat. Tornant a l'exemple anterior, si l'habitatge està llogat només 6 mesos, llavors només podries desgravar d'amortització 1.200 €.

Important: tots aquests ingressos i despeses s'ajusten al teu percentatge de propietat de l'habitatge.

Tot es reparteix pel teu percentatge de propietat, encara que el rebut estigui a nom d'un de sol. Si esteu casats, no donis per fet que és el 50 %: depèn de si el pis és guanyancial o privatiu.

Els papers: sense factura no hi ha despesa

Per deduir una despesa no n'hi ha prou de pagar-la: cal demostrar-la amb una factura al teu nom, amb el NIF de qui l'emet, la data, la descripció i l'import. Un pressupost no és una factura, ni un albarà, ni un apunt del banc: aquest prova que vas pagar, no pas què vas comprar ni a qui.

D'aquí ve el títol: si t'ofereixen la feina «sense IVA», te l'estan oferint sense factura. I sense factura aquells diners no són una despesa deduïble: surten i no tornen per cap banda. A més et quedes sense garantia de l'obra.

I com que el lloguer d'habitatge està exempt d'IVA, tu no recuperes el que suportes, però sí que el dedueixes a l'IRPF: la despesa que t'apuntes és el total de la factura, IVA inclòs.

Què guardar i quant de temps:

• Cada factura i cada justificant, quatre anys des del final del termini de declaració: és el que Hisenda té per revisar-te.
• Els justificants de cobrament de la renda: demanar al banc duplicats antics costa diners.
• El contracte amb els seus annexos i actualitzacions, i el resguard de la fiança si n'hi va haver.
• L'escriptura i l'acumulat de l'amortització, mentre en siguis propietari: aquests no caduquen als quatre anys, te'ls demanaran el dia que venguis.

Abans d'anunciar

Per poder llogar cal:

• El certificat d'eficiència energètica: obligatori, amb l'etiqueta a l'anunci i còpia al llogater en signar. L'emet un tècnic i caduca als deu anys, o als cinc si la qualificació és G. Llogar sense aquest certificat és una infracció greu: la multa va de 601 a 1.000 €.
• La cèdula d'habitabilitat, si la teva comunitat l'exigeix. No totes la demanen: comprova-ho abans d'anunciar.

La recompensa del lloguer de llarga durada: la reducció

L'avantatge d'aquesta modalitat davant del turístic o el de temporada: després de calcular el teu benefici (ingressos menys despeses), aquell rendiment no tributa sencer. El percentatge el marca la data del contracte.

Si és anterior al 26 de maig de 2023 i continua viu, la reducció és del 60 % mentre duri aquell contracte. Si el vas signar després, la reducció general és el 50 %; puja al 60 % amb una rehabilitació acabada en els dos anys anteriors a la signatura, al 70 % si és el primer lloguer d'aquell habitatge en zona tensionada a un llogater de 18 a 35 anys —o si l'arrendatari és una Administració o entitat sense ànim de lucre per a lloguer social, i aquest segon cas no demana zona tensionada—, i al 90 % si tu, el mateix arrendador, signes un contracte nou en zona tensionada abaixant la renda més d'un 5 % respecte de l'anterior ja actualitzada. Aquell 90 % no s'hereta: el contracte següent ha de tornar a abaixar-la.

Exemple: si has rebut 10.000 € de lloguer i hi restes 3.000 € de despeses, tens un benefici net de 7.000 €. Amb la reducció general del 50 %, només pagues impostos per 3.500 €; els altres 3.500 € no tributen.

I quin impost pagaràs per aquests 3.500 €? El que guanya el teu lloguer va al mateix grup que el teu sou: se suma a les rendes del treball i el conjunt tributa segons el teu tram d'IRPF. Per això el mateix lloguer costa més impostos a qui més guanya.

I a més, la teva comunitat autònoma pot tenir la seva deducció

Més enllà de l'IRPF estatal, diverses comunitats tenen deduccions per a l'arrendador. Van per la teva comunitat de residència, no per on estigui el pis —encara que moltes demanen a més que hi sigui—. Diverses exigeixen la fiança dipositada; la resta de requisits els té cadascuna. Són quantitats modestes, però convé marcar-les a l'IRPF si te les apliques.

Els dies que el pis està buit també es declaren

Pels dies en què l'habitatge no va ser casa teva i no va estar llogat, Hisenda t'imputa una renda per habitatge buit. És la imputació de rendes immobiliàries: un 1,1 % o un 2 % del valor cadastral, segons quan es revisés, prorratejat per aquells dies.

Si hi vas viure fins al dia de lliurar les claus, aquells dies no s'imputen. Si el pis va estar buit de debò —entre llogaters, o abans de trobar el primer—, sí, i en un any mixt es declaren totes dues coses. Aquell percentatge l'aplica Renta Web.

El calendari d'un arrendador

• En signar: contracte, certificat energètic, inventari, lectures de comptadors (canvi de titularitat de subministraments) i dipòsit de la fiança si la teva comunitat ho exigeix, en el seu termini.
• Cada mes: cobra per transferència —és la forma que marca la llei, i deixa rastre— i guarda la factura del que paguis.
• Abans de cada aniversari: si vols apujar la renda, notifica-ho per escrit. S'aplica des del mes següent a l'avís.
• Quatre mesos abans de complir els cinc anys: si no vols renovar, avisa de la cancel·lació del contracte. Si no, el contracte es prorroga sol.
• D'abril a juny: la declaració de la Renda de l'any anterior.
• En acabar: lectures finals, revisió de l'inventari i devolució de la fiança en el termini d'un mes.

Com t'ho posa fàcil controldealquiler.com

Tot això es pot portar en una carpeta i un Excel, fins a l'any en què se't passa un termini o t'arriba una carta d'un requeriment d'Hisenda.

Comença pel contracte, i l'agenda s'omple sola. El puges i, si vols, l'explores amb intel·ligència artificial: llegeix el document i n'extreu els llogaters, les dates i la renda. A partir d'aquí l'agenda surt sola —la fiança, la pujada de renda amb el seu índex i la carta ja redactada, els cinc anys amb les teves tres opcions, les assegurances, els comptadors—, cada avís amb el seu compte enrere i també per correu. Tu decideixes què fas amb cadascun.

Puges o reenvies la factura i s'arxiva sola. Cada habitatge té la seva adreça de correu: quan arriba la de la llum o de l'assegurança, la reenvies des del mòbil i queda desada al seu lloc, classificada. Si l'explores, la intel·ligència artificial n'extreu l'import i el concepte, tu ho valides a transaccions Pendents, i llavors compta per a la declaració. També la pots enviar per WhatsApp o Telegram, des de l'ordinador o des de Drive.

Les caselles, calculades i traçades. El motor fiscal —programat per persones seguint la normativa de l'IRPF, no per la intel·ligència artificial, que aquí només llegeix documents— reparteix cada despesa a la seva casella del model 100, la prorrateja per dies llogats i pel teu percentatge, i calcula l'amortització de l'immoble i la de cada moble any rere any. El topall d'interessos i reparacions i el seu excedent els aplica Renta Web a partir d'aquestes caselles. I cap xifra no és òrfena: de qualsevol número baixes fins al document i la pàgina de la qual va sortir.

Hem simplificat aquesta guia per a la gent que comença. Cal tenir en compte alguns detalls (per exemple, què passa amb una assegurança que canvia de preu a mitjan any?): controldealquiler.com ho té tot en compte per informar i controlar tal com ho espera Hisenda.

Els papers, allà on els necessitaràs. Contracte, escriptura, IBI, factures i rebuts al mateix lloc, xifrats amb una clau que crees tu: un cop desats, no els podem llegir ni nosaltres. Si comparteixes l'habitatge amb la teva parella, cadascú veu el mateix i declara el seu percentatge a la seva pròpia Renda.

Llogar bé no és saber fiscalitat. És tenir el contracte ben fet, els terminis vigilats i cada paper al seu lloc. D'això va aquest servei.

Fonts: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (durada i pròrrogues, desistiment, renda i actualització, despeses i subministraments, fiança), modificada per la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda; Ley 35/2006 del IRPF (despeses deduïbles i amortització, reducció per arrendament d'habitatge, rendiment mínim per parentiu, imputació de rendes immobiliàries) i el seu Reglament; i el Manual pràctic de Renda de l'AEAT. El dipòsit de la fiança i les deduccions autonòmiques els regula cada comunitat. Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament d'un professional.