Tinc un pis llogat fora d'Espanya: com el declaro?

Es declara aquí, en el mateix model 100

Si ets resident fiscal a Espanya, tributes per la teva renda mundial: el lloguer del pis que tens fora va en la mateixa declaració que el d’aquí, no en una declaració a part. Ingressos íntegres, despeses deduïbles, amortització i dies arrendats es calculen igual que amb un habitatge espanyol.

El que canvia no és el què, sinó el com s’omple i unes quantes coses més que convé tenir clares abans de començar: quina part de la reducció et pot tocar, el país on és el pis, el model 720, la moneda i l’amortització.

En moneda local: la conversió va operació a operació

La declaració va en euros, però els teus rebuts són en dòlars, en lliures o en la moneda que sigui. Aquí és on més s’equivoca la gent: la conversió és operació a operació, amb el canvi del dia en què passa cadascuna, no un únic tipus de canvi de final d’any.

1.000 dòlars cobrats el 2 de gener i 1.000 dòlars cobrats el 2 de juliol no són els mateixos euros. I amb les despeses passa el mateix: la mateixa factura pagada en mesos diferents deixa imports deduïbles diferents.

controldealquiler.com ho fa per tu: tries la divisa quan dones d’alta l’habitatge, teclejes els imports en la teva moneda i cada moviment es desa amb el seu import original i amb el seu equivalent en euros al canvi oficial del BCE d’aquell dia, que és el que publica el Banc d’Espanya. Si aquell dia no hi ha canvi publicat (un cap de setmana o un festiu), s’usa l’últim publicat abans; i si encara no ha sortit, s’usa l’últim disponible i es recalcula quan es publica el del dia. Tu veus la moneda local per comprovar que has introduït bé la dada; la declaració surt en euros.

La reducció per lloguer d’habitatge: quina et pot tocar i quina no

Aquí hi ha una idea molt estesa que costa diners: l’art. 23.2 de la Ley del IRPF no exigeix que el pis sigui a Espanya. El que exigeix és que el contracte destini l’immoble a habitatge permanent del llogater, i això pot passar aquí i pot passar fora; acreditar-ho és una qüestió de fet, teva. Per això el lloguer de temporada i el turístic es queden sense reducció, siguin on siguin. I abans de mirar la llista, la data del teu contracte: si el vas signar abans del 26 de maig del 2023 i encara és viu, cap d’aquests percentatges no se t’aplica. Et continua corresponent el 60 % de sempre, mentre duri aquell contracte. La llista de sota és només per als contractes signats des d’aquella data.

Amb la reforma que té efectes des del 2024, no tots els percentatges es comporten igual amb un pis de fora:

• El 90 % i el 70 % demanen una zona de mercat residencial tensionat espanyola, o un programa públic espanyol: amb un immoble fora d’Espanya no s’apliquen.
• El 60 % de la llista nova —que no és el 60 % dels contractes antics— demana una rehabilitació de les que defineix el reglament espanyol en els dos anys anteriors al contracte. Sobre el paper és possible; a la pràctica, difícil.
• El 50 %, el general —el «en cualquier otro caso» d’un arrendament destinat a habitatge—, no queda exclòs perquè el pis sigui fora.

I en tot cas, aquí no la veuries aplicada: nosaltres no calculem reduccions, ni amb un pis a Espanya ni amb un de fora. És una decisió de disseny del producte — et donem les caselles i el resultat final el calcula Renta Web, on la reducció l’apliques tu sobre el rendiment net positiu.

També pot tributar al país on és el pis

El més normal és que el país on és l’immoble tingui dret a gravar les rendes que produeix. Això no vol dir pagar dues vegades pel mateix: Espanya corregeix aquesta doble imposició amb la deducció per doble imposició internacional (art. 80 de la Ley del IRPF).

Aquesta deducció existeix encara que no hi hagi conveni amb aquell país: el conveni pot canviar el quadre, però no és el que crea el dret. Sí que convé mirar-lo, perquè cadascun és diferent — i per saber com s’hi declara, pregunta-ho a un assessor d’allà, que és qui ho sap.

El que el programa no fa és endevinar-la: no surt sola de les caselles del teu lloguer. A Renta Web obres la finestra «Deducción por doble imposición internacional, por razón de las rentas obtenidas y gravadas en el extranjero», vas a la part de la base imposable general —no a la de l’estalvi, que és la dels dividends— i hi teclejes dues coses: el rendiment net reduït d’aquell lloguer, és a dir, ingressos menys despeses i ja restada la reducció per habitatge que hagis aplicat; i l’impost que vas pagar efectivament allà, de naturalesa idèntica o anàloga a l’IRPF, acreditat amb un certificat d’aquella administració. Si hi teclejes els ingressos íntegres, el topall et sortirà més alt del que et correspon. Amb això el programa calcula la deducció: la menor entre el que vas pagar fora i el que surt d’aplicar a aquella renda el teu tipus mitjà de l’any —l’impost que acabes pagant a Espanya dividit per tota la teva base—. És el teu tipus mitjà, no el del teu últim tram, així que la deducció sol sortir bastant menor del que un espera.

El model 720 és una altra cosa, i també va amb tu

El model 720 és una declaració informativa de béns i drets situats a l’estranger. El llindar dels 50.000 € no es mesura pis a pis: es mira el conjunt dels teus immobles i drets sobre immobles fora d’Espanya, pel seu valor d’adquisició —no pel que valdrien avui—, a 31 de desembre. I aquí hi ha l’error que surt més car: si el pis és de dos, el valor no es parteix. Compta sencer encara que només en siguis propietari de la meitat; el teu percentatge s’indica a part, en una altra casella. Un pis de 90.000 € comprat a mitges compta 90.000, no 45.000, i els dos propietaris estan obligats a presentar-lo. Si aquell conjunt passa del llindar, se n’informa de tots.

Quatre coses més que sovint es confonen:

• No es paga res per presentar-la: informa, no liquida.
• Es presenta de l’1 de gener al 31 de març de l’any següent, amb les dades a 31 de desembre: no va amb la campanya de renda d’abril a juny.
• És una obligació independent de l’IRPF: complir amb una no t’eximeix de l’altra.
• Si ja el vas presentar, els anys següents només obliguen si aquell conjunt ha pujat més de 20.000 € respecte de l’última declaració, o si has deixat de ser-ne titular.

Com es marca a Renta Web, que és on més gent s’encalla

Un immoble situat a l’estranger no ve precarregat al teu esborrany: no té referència cadastral, així que cal donar-lo d’alta a mà.

En donar-lo d’alta s’identifica amb la clau 5 — «Inmueble situado en el extranjero» — més el codi del país on és.

L’amortització, amb dos matisos propis

El 3 % anual es calcula sobre el valor de construcció, igual que amb un habitatge espanyol. El primer matís és com s’arriba a aquell valor: aquí no hi ha valor cadastral d’on treure la proporció entre sòl i construcció, perquè el cadastre és un registre espanyol i el teu pis no hi és.

Sense rebut de l’IBI no hi ha proporció cadastral a aplicar, així que la part de construcció surt dels papers que tinguis: l’escriptura, si separa sòl i vol; el registre o el cadastre d’aquell país; una taxació. Dos avisos que valen diners: el sòl no s’amortitza mai, i no posis el sòl a zero per amortitzar el preu sencer. Desa d’on has tret el percentatge: si te’l pregunten, la càrrega de la prova és teva. I aquest percentatge s’aplica sobre el que et va costar el pis: el preu que vas pagar més les despeses i els impostos de la compra —notaria, registre, gestoria, l’impost de transmissions o el seu equivalent en aquell país—, més les millores que hi hagis fet després. Molta gent es deixa fora aquestes despeses i amortitza de menys durant anys.

El segon matís és d’emplenament, i és el que surt més car: com que l’immoble no té valor cadastral assignat, la seva amortització no va a l’apartat de sempre. L’apartat «Amortización del inmueble» es deixa buit i el 3 % ja calculat es teclega a «Amortización en casos especiales», la casella 0132.

El que no canvia

Que és bastant més del que canvia:

• Els tipus de despesa deduïble són els mateixos. Canvien els noms, no les regles: on aquí hi diu IBI, allà hi dirà l’impost local sobre la propietat, i es dedueix igual.
• El còmput de dies arrendats funciona igual. El que no funciona igual és el que passa amb els dies que el pis va estar buit: per aquells dies Hisenda t’hi suma una renda que no has cobrat. Amb un pis de fora el càlcul és propi, perquè no hi ha valor cadastral d’on partir: és l’1,1 % de la meitat del preu de compra (o del valor que l’Administració li hagi comprovat, si fos més gran), repartit pels dies que no va estar llogat. Si va estar llogat tot l’any, no hi ha res a imputar. Aquest import no el calculem nosaltres ni ve precarregat: el poses tu a Renta Web.
• Els justificants es desen igual, i cal desar-los igual.
• La traçabilitat de document a casella funciona igual: de cada xifra pots arribar al paper que la sosté.

Com t’ajuda controldealquiler.com

Dones d’alta l’habitatge amb el seu país i la seva divisa, i a partir d’aquí teclejes en la moneda d’allà. Cada ingrés i cada despesa es desa amb el seu import original i amb el seu equivalent en euros al canvi del dia, així que el rendiment de l’any surt ja convertit i no has de portar un full de càlcul a part.

La resta funciona com amb qualsevol altre habitatge: puges els documents, la nostra IA els llegeix i n’extreu els imports —no decideix fiscalitat—, tu ho confirmes, i el motor que programen persones reparteix cada despesa a la seva casella. I el que queda fora del nostre abast ho diem clar: la deducció per doble imposició internacional i el model 720 els poses tu.

Fonts: Ley 35/2006 del IRPF (art. 23.2, reducció per arrendament d’habitatge; art. 23.1.b, amortització; art. 80, deducció per doble imposició internacional; art. 85, imputació de rendes immobiliàries), el Reglament de l’IRPF (art. 14, amortització) i el Manual pràctic de Renda de l’AEAT. L’obligació d’informar dels béns a l’estranger, el seu llindar i el seu termini són al Reglament general de les actuacions i els procediments de gestió i inspecció tributària (art. 54 bis). Que la reducció per arrendament d’habitatge s’aplica amb independència que l’immoble sigui a l’estranger ho confirma la consulta vinculant V0617-22 de la Dirección General de Tributos, de 23 de març del 2022. No tots els països tenen conveni amb Espanya, i cada conveni és diferent: aquesta guia és informativa i no substitueix l’assessorament d’un professional.